Schwarzarbeit lässt nicht zwangsläufig auf Arglist schließen
BGH v. 28.5.2021 - V ZR 24/20
Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte im März 2012 von den Beklagten für 253.000 € ein Grundstück gekauft. In dem Vertrag wurden die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der mitverkauften beweglichen Sachen ausgeschlossen. Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude, das der Beklagte zu 1 von einem inzwischen verstorbenen Bauunternehmer hatte errichten lassen. Im Zuge von Umbauarbeiten stellte die Klägerin Mängel der Abdichtung des Kellers und des Haussockels gegen Feuchtigkeit fest. Im Dezember 2012 trat der Beklagte zu 1 an die Klägerin sämtliche ihm gegenüber der Bauunternehmerin zustehenden Gewährleistungsansprüche ab.
Die Klägerin hat wegen der Feuchtigkeitsmängel von den Verkäufern und den Erben des Bauunternehmers zuletzt insgesamt 48.457 € als Wertminderungsschaden verlangt. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das KG hat die Berufung der Klägerin hinsichtlich des Beklagten zu 2 und der Erben des Bauunternehmers durch Teilurteil zurückgewiesen. Dieses Teilurteil ist rechtskräftig. Mit Schlussurteil hat es den Beklagten zu 1 unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen zur Zahlung von rund 34.679 € verurteilt. Auf die Revision des Beklagten zu 1 hat der BGH das Schlussurteil insoweit aufgehoben, als zu seinem Nachteil erkannt worden ist und die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Gründe:
Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklagte zu 1 die festgestellten Mängel arglistig verschwiegen habe, ergebe sich schon daraus, dass der gesonderte Vertrag über die Herstellung der Bodenplatte und der Abdichtung gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (vom 23.7.2004, BGB I S. 1842, zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 30.3.2021, BGBl. I S. 448 - Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz oder SchwarzArbG) verstoßen habe. Damit hat es den Anknüpfungspunkt der Arglist in § 444 BGB und die ihr nach dieser Vorschrift zugedachte Wirkung verkannt.
Nach § 444 BGB darf sich der Verkäufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Mit den Worten "den Mangel" spricht das Gesetz jeden einzelnen Mangel an, auf den sich der Käufer beruft. Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gem. § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.
Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz zur Nichtigkeit des Werkvertrags führt.
BGH online
Die Klägerin hatte im März 2012 von den Beklagten für 253.000 € ein Grundstück gekauft. In dem Vertrag wurden die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der mitverkauften beweglichen Sachen ausgeschlossen. Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude, das der Beklagte zu 1 von einem inzwischen verstorbenen Bauunternehmer hatte errichten lassen. Im Zuge von Umbauarbeiten stellte die Klägerin Mängel der Abdichtung des Kellers und des Haussockels gegen Feuchtigkeit fest. Im Dezember 2012 trat der Beklagte zu 1 an die Klägerin sämtliche ihm gegenüber der Bauunternehmerin zustehenden Gewährleistungsansprüche ab.
Die Klägerin hat wegen der Feuchtigkeitsmängel von den Verkäufern und den Erben des Bauunternehmers zuletzt insgesamt 48.457 € als Wertminderungsschaden verlangt. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das KG hat die Berufung der Klägerin hinsichtlich des Beklagten zu 2 und der Erben des Bauunternehmers durch Teilurteil zurückgewiesen. Dieses Teilurteil ist rechtskräftig. Mit Schlussurteil hat es den Beklagten zu 1 unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen zur Zahlung von rund 34.679 € verurteilt. Auf die Revision des Beklagten zu 1 hat der BGH das Schlussurteil insoweit aufgehoben, als zu seinem Nachteil erkannt worden ist und die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Gründe:
Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklagte zu 1 die festgestellten Mängel arglistig verschwiegen habe, ergebe sich schon daraus, dass der gesonderte Vertrag über die Herstellung der Bodenplatte und der Abdichtung gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (vom 23.7.2004, BGB I S. 1842, zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 30.3.2021, BGBl. I S. 448 - Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz oder SchwarzArbG) verstoßen habe. Damit hat es den Anknüpfungspunkt der Arglist in § 444 BGB und die ihr nach dieser Vorschrift zugedachte Wirkung verkannt.
Nach § 444 BGB darf sich der Verkäufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Mit den Worten "den Mangel" spricht das Gesetz jeden einzelnen Mangel an, auf den sich der Käufer beruft. Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gem. § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.
Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz zur Nichtigkeit des Werkvertrags führt.