Streit um Maklerprovision für die Vermittlung einer Immobilie
OLG Zweibrücken v. 5.9.2023 - 8 U 138/22
Der Sachverhalt:
Am 17.5.2021 hatten der damalige Eigentümer der Villa W. und die Klägerin einen Maklervertrag über den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über die Immobilie abgeschlossen. Unter Ziffer 7 des Vertrages war bzgl. der Vergütung geregelt, dass im Falle eines abgeschlossenen Kaufvertrages sowohl der Auftraggeber (Verkäufer), als auch der - zu diesem Zeitpunkt noch unbekannte - Käufer des Anwesens eine Provision von je 2 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer schulden sollten.
Am 13.10.2021 wurde die Villa zu einem Kaufpreis von 695.000 € sowie in den Gebäuden befindliche Einrichtungsgegenstände für zusätzliche 30.000 € an den Beklagten veräußert. In § 9 der Kaufvertragsurkunde wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Vertrag durch die Vermittlung der Klägerin zustande gekommen war. Am 7.12.2021 stellte diese dem Beklagten eine Provision i.H.v. 17.255 € (2 % aus 725.000.- € zzgl. MwSt.) in Rechnung. Zahlungen hierauf hat der Beklagte trotz Erinnerung nicht geleistet.
Die Klägerin hat geltend gemacht, der Beklagte schulde die Provision aufgrund entsprechender Absprache mit ihr. Ohne ihre Vermittlertätigkeit, insbesondere das von ihr geschaltete Angebot im Internet, wäre es nicht zu einem Kaufvertragsabschluss gekommen. Außerdem habe der Beklagte mitgeteilt, dass alles mit seiner Frau besprochen werden möge, die ihrerseits mit E-Mail vom 26.7.2021 auf die E-Mail der Klägerseite vom Tag zuvor reagiert und dort - unstreitig - erklärt hatte: "da sie in ihrer letzten mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende maklerprovision an sie bekannt."
Der Beklagte hielt dagegen, eine wirksame Provisionsabrede mit ihm liege nicht vor. Er habe nicht durch die Anzeige der Klägerin, sondern über einen Bekannten von der Verkaufsabsicht des Eigentümers erfahren und sich mit diesem geeinigt, bevor er überhaupt von der Tätigkeit der Klägerin gewusst habe.
Das LG hat die Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das OLG die Entscheidung abgeändert und der Klage weitestgehend stattgegeben.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Maklerlohns i.H.v. 16.541 €.
Ein Anspruch der Klägerin aus einer nicht als eigenständiger Maklervertrag mit dem Beklagten anzusehenden Vereinbarung über die Maklerkosten i.S.d. § 656d BGB besteht indes nicht. Die Vorschrift des § 656d BGB, nach der sowohl zwischen den Parteien des von einem Makler vermittelten Immobilienkaufvertrages, als auch zwischen dem Makler und derjenigen Partei, bei der es sich nicht um den (ursprünglichen) Vertragspartner des Maklers handelt, eine formlose Vereinbarung zur Übernahme von Maklerkosten geschlossen werden kann, findet auf eine Vereinbarung, mit der ein originärer und eigenständiger Provisionsanspruch des Maklers begründet werden soll, keine Anwendung.
Der Klägerin steht aber ein fälliger Lohnanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB zu. Ein entsprechender Maklervertrag ist zwischen den Parteien zustande gekommen. Dabei ist auch die für die Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus nach § 656a BGB vorgeschriebene Textform eingehalten worden. Zwar ist ein solcher Vertrag zwischen den Parteien nicht durch den Maklerauftrag des Verkäufers vom 17.5.2021 zustande gekommen. Auch wenn dieser eine Verpflichtung zur Provisionszahlung durch den Käufer der Immobilie vorsah. Denn insoweit lag ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter vor, durch den eine Forderung gegen den Beklagten nicht begründet wurde.
Allerdings ist ein Maklervertrag mit der Klägerin durch die Ehefrau des Beklagten als dessen Stellvertreterin abgeschlossen worden und es sind die dazu notwendigen Erklärungen in der E-Mail der Klägerin vom 25.7.2021 und der ebenfalls per E-Mail übermittelten Antwort der Ehefrau des Beklagten vom darauffolgenden Tag enthalten. Die jeweils per E-Mail übersandten Erklärungen genügten den Anforderungen an die Textform nach § 126b BGB und damit dem Formgebot des § 656a BGB, zumal hinsichtlich der erforderlichen Nennung der Person des Erklärenden im Fall der Stellvertretung nicht auf den Vertretenen, sondern den Vertreter abzustellen ist.
Für die Annahme eines Angebotes auf Abschluss eines Maklervertrages reicht es aus, wenn der Annehmende vor oder nach Abgabe seiner Erklärung in der Form des § 656a BGB Maklerdienste entgegennimmt und dabei aufgrund eines ausdrücklichen und unmissverständlichen Provisionsverlangens weiß oder wissen muss, dass der Makler von ihm bei Abschluss des Kaufvertrages eine Vergütung verlangen wird. Wird aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit geschlossen, bleibt dem Käufer der Nachweis ausnahmsweise gegen einen Kausalzusammenhang sprechender Umstände (wie insbesondere einer Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer) grundsätzlich möglich; die Berufung darauf ist ihm jedoch zu versagen, wenn er der Provisionsforderung des Maklers nicht umgehend - unter Hinweis auf die Vorkenntnis - entgegentritt.
Mehr zum Thema:
Klaus Bacher
Montagsblog: Neues vom BGH
MDR Blog 2023
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht:
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht für Praktiker. Jetzt topaktuell mit Beiträgen u.a.: Übersicht zu den neuen §§ 5 u. 6a HeizkostenV - Teil I, Wohnungseigentum - praktische Fragen zur Eintragung von Beschlüssen. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!
Aktionsmodul Zivilrecht:
Sie können Tage nicht länger machen, aber effizienter. Recherchieren Sie hier mit den führenden Kommentaren, Handbüchern und Zeitschriften für die zivilrechtliche Praxis. Topaktuelle Online-Aktualisierungen im Erman BGB; Updates im Zöller ZPO. Zahlreiche, bewährte Formulare mit LAWLIFT bearbeiten! Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO. 4 Wochen gratis nutzen!
Landesrecht Rheinland-Pfalz
Am 17.5.2021 hatten der damalige Eigentümer der Villa W. und die Klägerin einen Maklervertrag über den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über die Immobilie abgeschlossen. Unter Ziffer 7 des Vertrages war bzgl. der Vergütung geregelt, dass im Falle eines abgeschlossenen Kaufvertrages sowohl der Auftraggeber (Verkäufer), als auch der - zu diesem Zeitpunkt noch unbekannte - Käufer des Anwesens eine Provision von je 2 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer schulden sollten.
Am 13.10.2021 wurde die Villa zu einem Kaufpreis von 695.000 € sowie in den Gebäuden befindliche Einrichtungsgegenstände für zusätzliche 30.000 € an den Beklagten veräußert. In § 9 der Kaufvertragsurkunde wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Vertrag durch die Vermittlung der Klägerin zustande gekommen war. Am 7.12.2021 stellte diese dem Beklagten eine Provision i.H.v. 17.255 € (2 % aus 725.000.- € zzgl. MwSt.) in Rechnung. Zahlungen hierauf hat der Beklagte trotz Erinnerung nicht geleistet.
Die Klägerin hat geltend gemacht, der Beklagte schulde die Provision aufgrund entsprechender Absprache mit ihr. Ohne ihre Vermittlertätigkeit, insbesondere das von ihr geschaltete Angebot im Internet, wäre es nicht zu einem Kaufvertragsabschluss gekommen. Außerdem habe der Beklagte mitgeteilt, dass alles mit seiner Frau besprochen werden möge, die ihrerseits mit E-Mail vom 26.7.2021 auf die E-Mail der Klägerseite vom Tag zuvor reagiert und dort - unstreitig - erklärt hatte: "da sie in ihrer letzten mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende maklerprovision an sie bekannt."
Der Beklagte hielt dagegen, eine wirksame Provisionsabrede mit ihm liege nicht vor. Er habe nicht durch die Anzeige der Klägerin, sondern über einen Bekannten von der Verkaufsabsicht des Eigentümers erfahren und sich mit diesem geeinigt, bevor er überhaupt von der Tätigkeit der Klägerin gewusst habe.
Das LG hat die Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das OLG die Entscheidung abgeändert und der Klage weitestgehend stattgegeben.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Maklerlohns i.H.v. 16.541 €.
Ein Anspruch der Klägerin aus einer nicht als eigenständiger Maklervertrag mit dem Beklagten anzusehenden Vereinbarung über die Maklerkosten i.S.d. § 656d BGB besteht indes nicht. Die Vorschrift des § 656d BGB, nach der sowohl zwischen den Parteien des von einem Makler vermittelten Immobilienkaufvertrages, als auch zwischen dem Makler und derjenigen Partei, bei der es sich nicht um den (ursprünglichen) Vertragspartner des Maklers handelt, eine formlose Vereinbarung zur Übernahme von Maklerkosten geschlossen werden kann, findet auf eine Vereinbarung, mit der ein originärer und eigenständiger Provisionsanspruch des Maklers begründet werden soll, keine Anwendung.
Der Klägerin steht aber ein fälliger Lohnanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB zu. Ein entsprechender Maklervertrag ist zwischen den Parteien zustande gekommen. Dabei ist auch die für die Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus nach § 656a BGB vorgeschriebene Textform eingehalten worden. Zwar ist ein solcher Vertrag zwischen den Parteien nicht durch den Maklerauftrag des Verkäufers vom 17.5.2021 zustande gekommen. Auch wenn dieser eine Verpflichtung zur Provisionszahlung durch den Käufer der Immobilie vorsah. Denn insoweit lag ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter vor, durch den eine Forderung gegen den Beklagten nicht begründet wurde.
Allerdings ist ein Maklervertrag mit der Klägerin durch die Ehefrau des Beklagten als dessen Stellvertreterin abgeschlossen worden und es sind die dazu notwendigen Erklärungen in der E-Mail der Klägerin vom 25.7.2021 und der ebenfalls per E-Mail übermittelten Antwort der Ehefrau des Beklagten vom darauffolgenden Tag enthalten. Die jeweils per E-Mail übersandten Erklärungen genügten den Anforderungen an die Textform nach § 126b BGB und damit dem Formgebot des § 656a BGB, zumal hinsichtlich der erforderlichen Nennung der Person des Erklärenden im Fall der Stellvertretung nicht auf den Vertretenen, sondern den Vertreter abzustellen ist.
Für die Annahme eines Angebotes auf Abschluss eines Maklervertrages reicht es aus, wenn der Annehmende vor oder nach Abgabe seiner Erklärung in der Form des § 656a BGB Maklerdienste entgegennimmt und dabei aufgrund eines ausdrücklichen und unmissverständlichen Provisionsverlangens weiß oder wissen muss, dass der Makler von ihm bei Abschluss des Kaufvertrages eine Vergütung verlangen wird. Wird aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit geschlossen, bleibt dem Käufer der Nachweis ausnahmsweise gegen einen Kausalzusammenhang sprechender Umstände (wie insbesondere einer Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer) grundsätzlich möglich; die Berufung darauf ist ihm jedoch zu versagen, wenn er der Provisionsforderung des Maklers nicht umgehend - unter Hinweis auf die Vorkenntnis - entgegentritt.
Klaus Bacher
Montagsblog: Neues vom BGH
MDR Blog 2023
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht:
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht für Praktiker. Jetzt topaktuell mit Beiträgen u.a.: Übersicht zu den neuen §§ 5 u. 6a HeizkostenV - Teil I, Wohnungseigentum - praktische Fragen zur Eintragung von Beschlüssen. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!
Aktionsmodul Zivilrecht:
Sie können Tage nicht länger machen, aber effizienter. Recherchieren Sie hier mit den führenden Kommentaren, Handbüchern und Zeitschriften für die zivilrechtliche Praxis. Topaktuelle Online-Aktualisierungen im Erman BGB; Updates im Zöller ZPO. Zahlreiche, bewährte Formulare mit LAWLIFT bearbeiten! Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO. 4 Wochen gratis nutzen!