Überraschende Klausel über pauschale Verwalter- und Instandhaltungskosten im gewerblichen Mietvertrag

Der Sachverhalt:
Die Klägerin vermietet der Beklagten aufgrund eines gewerblichen Mietvertrags Räume in einem Mehrparteienhaus. Bei dem Mietvertrag und seiner Anlage 2 handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die von der Klägerin gestellt wurden. Danach hat die Beklagte neben der Grundmiete Mietnebenkostenvorauszahlungen zu leisten. Mietenebenkosten sind laut Vertrag alle Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 sowie die in der Anlage 2 ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten. Die Anlage 2 enthält unter der Überschrift Nebenkosten gem. § 4 AVB neunzehn Ziffern, die jeweils Kostenpositionen bezeichnen und sich in ihrer Reihenfolge bzgl. der Ziff. 1.-15. im Wesentlichen an § 2 BetrKV orientieren. Nach Nr. 14 und Nr. 18 der Aufzählung werden sowohl die Kosten für die Hausverwaltung als auch für die Instandsetzung und die Instandhaltung pauschal mit 4 % der Jahresnettomiete berechnet.

Die Klägerin rechnete Nebenkosten für den Zeitraum vom 1.7.2013 bis 30.6.2014 ab und ermittelte eine Nachforderung gegenüber der Beklagten i.H.v. 4.898,80 €. Die pauschalen Verwalter- und Instandhaltungskosten gehen dabei mit 3.749 Euro in die Abrechnung ein. Die Beklagte zahlte lediglich die restlichen 1.149,80 Euro. Die Klägerin begehrte mit ihrer Klage u.a. die Zahlung der ausstehenden Nebenkosten i.H.v. 3.749 Euro. Die Klage hatte sowohl vor dem LG als auch vor dem OLG keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Die Beklagte ist gegenüber der Klägerin nicht zu Zahlung der noch ausstehenden Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung über den Zeitraum vom 1.7.2013 bis zum 30.6.2014 verpflichtet.

Die Regelung bezüglich der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verstößt jedoch gegen § 305 c Abs. 1 BGB, das sog. Verbot der überraschenden Klausel. Daher ist die Regelung schon nicht Vertragsinhalt geworden. Die Anlage 2 zum Mietvertrag enthält im Wesentlichen einen Katalog noch abzurechnender Betriebskosten, auf die eine Vorauszahlung zu leisten ist. Mit der Pauschalierung und damit der Einführung fixer Kosten ist angesichts der im Mietvertrag angelegten Unterscheidung zwischen einer feststehenden Grundmiete einerseits und den noch abzurechnenden Mietnebenkostenvorauszahlungen andererseits in der Anlage 2 zum Mietvertrag, an der Stelle, der noch abzurechnenden Betriebskosten, nicht zu rechnen gewesen. Es liegt dadurch sowohl ein objektives als auch subjektives Überraschungsmoment vor. Durch die Gliederung und Systematik des Vertrags wird bei der Aufnahme der ungewöhnlichen Klausel an der Stelle das Vertrauend es Rechtsverkehrs in eine funktionsgerechte Ausgestaltung der AGB missachtet. Von einer Überrumpelung der Beklagten durch die Regelung an der ungewöhnlichen Stelle ist zudem auszugehen.

Zudem verstößt die Regelung gegen das Verbot unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beklagte wird mit einem unbeschränkten und zudem teilweise doppelt berücksichtigungsfähigen Erhaltungsaufwand außerhalb ihres eigentlichen Mietobjekts liegender Flächen und Anlagen belastet.

Auch die Regelung in Bezug auf die Kosten für die Hausverwaltung verstößt gegen das Verbot der überraschenden Klausel aus den genannten Gründen.

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