Unwirksame Kündigung bei fehlender Vorlage der Vollmachtsurkunde
OLG München v. 21.10.2019 - 7 U 3659/19
Der Sachverhalt:
Die Beklagte betreibt ein Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft. Im September 2005 hatten die Rechtsvorgängerin der Beklagten und die seinerzeitige Grundstückseigentümerin den Mietvertrag über das streitgegenständliche Grundstück abgeschlossen. Das Mietverhältnis begann am 27.9.2006 und war auf 13 Jahre befristet (§ 4 Nr. S. 1 MV). Nach § 4 Nr. 3 MV ist der Mieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den Bedingungen dieses Mietvertrages um fünf Jahre zu verlängern. Dieses Recht kann der Mieter drei Mal ausüben.
Im Mai 2018 wurde das Grundstück verkauft. Im notariellen Kaufvertrag war der Käufer zuvor bevollmächtigt worden, ab Übergabe der Kaufsache alle Rechte aus dem Gewerbemietverhältnis geltend zu machen, und zwar einschließlich des Ausspruchs von Kündigungen. Der Käufer sollte auf Wunsch gesonderte schriftliche Vollmachten in beliebiger Anzahl erhalten. Nach Übergabe der Kaufsache im August 2018 benachrichtigte der Käufer die Beklagte und kündigte eine neue Dauerrechnung an.
In der Folgezeit zahlte die Beklagte weder dem bisherigen Vermieter noch dem Käufer laufende Mieten. Noch bevor der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden war, kündigte er das Mietverhältnis unter Berufung auf die inzwischen für drei Monate offenen Mieten fristlos. Dem Kündigungsschreiben legte der Käufer eine notarielle Ausfertigung des Kaufvertrages sowie die notariell beglaubigte Abschrift einer Vollmacht des Verkäufers bei. Die Beklagte wies die Kündigung gem. § 174 BGB zurück und holte die Zahlung der drei offenen Mieten nach.
Der neue Vermieter klagte dennoch auf Räumung des Gewerbegrundstücks. Das LG wies die Klage ab. Das OLG bestätigte die Abweisung der Räumungsklage.
Die Gründe:
Die Kündigung war unwirksam, da eine Vollmachtsurkunde i.S.d. § 174 BGB nicht vorgelegt worden war und der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückgewiesen hatte.
Die beglaubigte Abschrift der Vollmachtsurkunde reichte im vorliegenden Fall nicht aus. Das Überprüfungsrecht steht dabei dem jeweiligen Geschäftsgegner zu. Dieser soll nämlich dadurch in die Lage versetzt werden, das Bestehen und den Umfang der Vertretungsmacht eines Vertreters selbst überprüfen zu können. Er muss sich diesbezüglich gerade nicht auf die Überprüfung durch einen Notar verlassen, bei der er nicht anwesend war und auf deren Durchführung er keinen Einfluss hatte.
Mit der von der Norm bezweckten Möglichkeit einer unverzüglichen Klärung der Vertretungssituation ist es auch nicht vereinbar, den Geschäftsgegner auf die Einsichtnahme der Urkunde beim beurkundenden Notar zu verweisen.
Otto Schmidt online
Die Beklagte betreibt ein Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft. Im September 2005 hatten die Rechtsvorgängerin der Beklagten und die seinerzeitige Grundstückseigentümerin den Mietvertrag über das streitgegenständliche Grundstück abgeschlossen. Das Mietverhältnis begann am 27.9.2006 und war auf 13 Jahre befristet (§ 4 Nr. S. 1 MV). Nach § 4 Nr. 3 MV ist der Mieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den Bedingungen dieses Mietvertrages um fünf Jahre zu verlängern. Dieses Recht kann der Mieter drei Mal ausüben.
Im Mai 2018 wurde das Grundstück verkauft. Im notariellen Kaufvertrag war der Käufer zuvor bevollmächtigt worden, ab Übergabe der Kaufsache alle Rechte aus dem Gewerbemietverhältnis geltend zu machen, und zwar einschließlich des Ausspruchs von Kündigungen. Der Käufer sollte auf Wunsch gesonderte schriftliche Vollmachten in beliebiger Anzahl erhalten. Nach Übergabe der Kaufsache im August 2018 benachrichtigte der Käufer die Beklagte und kündigte eine neue Dauerrechnung an.
In der Folgezeit zahlte die Beklagte weder dem bisherigen Vermieter noch dem Käufer laufende Mieten. Noch bevor der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden war, kündigte er das Mietverhältnis unter Berufung auf die inzwischen für drei Monate offenen Mieten fristlos. Dem Kündigungsschreiben legte der Käufer eine notarielle Ausfertigung des Kaufvertrages sowie die notariell beglaubigte Abschrift einer Vollmacht des Verkäufers bei. Die Beklagte wies die Kündigung gem. § 174 BGB zurück und holte die Zahlung der drei offenen Mieten nach.
Der neue Vermieter klagte dennoch auf Räumung des Gewerbegrundstücks. Das LG wies die Klage ab. Das OLG bestätigte die Abweisung der Räumungsklage.
Die Gründe:
Die Kündigung war unwirksam, da eine Vollmachtsurkunde i.S.d. § 174 BGB nicht vorgelegt worden war und der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückgewiesen hatte.
Die beglaubigte Abschrift der Vollmachtsurkunde reichte im vorliegenden Fall nicht aus. Das Überprüfungsrecht steht dabei dem jeweiligen Geschäftsgegner zu. Dieser soll nämlich dadurch in die Lage versetzt werden, das Bestehen und den Umfang der Vertretungsmacht eines Vertreters selbst überprüfen zu können. Er muss sich diesbezüglich gerade nicht auf die Überprüfung durch einen Notar verlassen, bei der er nicht anwesend war und auf deren Durchführung er keinen Einfluss hatte.
Mit der von der Norm bezweckten Möglichkeit einer unverzüglichen Klärung der Vertretungssituation ist es auch nicht vereinbar, den Geschäftsgegner auf die Einsichtnahme der Urkunde beim beurkundenden Notar zu verweisen.