Unwirksame Kündigung durch neuen Vermieter wegen nicht gezahlter Mieterhöhung vor Veräußerung
LG Kiel v. 28.5.2024 - 1 S 119/23
Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin zweier von ihr baulich miteinander verbundenen Wohnungen im zweiten Obergeschoss. Das Mietverhältnis lief auf unbestimmte Zeit. Die Nettomiete betrug insgesamt 280,40 € warm. Im Jahr 2013 erwarb die Firma X. die streitgegenständliche Wohnung und trat in das Mietverhältnis mit der Beklagten ein. Sie verlangte von der Beklagten Ede 2019 eine Mieterhöhung, der die Beklagte nicht zustimmte. Das AG verurteilte die Beklagte, mit Wirkung ab dem 1.2.2020 einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete von bisher 164,40 € auf 189,05 € zuzustimmen. Hiergegen legte die Beklagte erfolglos Berufung ein.
Während des noch laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Kläger die Mietwohnung. Die grundbuchmäßige Umschreibung erfolgte am 31.5.2021. Die Beklagte entrichtete die erhöhte Miete nach Abschluss des Berufungsverfahrens ab dem Monat April 2022, nicht jedoch die Mieterhöhungsbeträge für die Vergangenheit. Nach Abmahnung durch den Kläger glich die Beklagte die rückständigen Erhöhungsbeträge teilweise aus, jedoch nicht für den Zeitraum vor Eigentumserwerb. Für diesen Zeitraum verlangte sie die Vorlage einer Abtretungserklärung durch den Voreigentümer. Daraufhin erklärte der Kläger am 18.7.2022 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Das AG Kiel hat der hierauf gestützten Räumungsklage stattgegeben. Das LG hat das Urteil im Berufungsverfahren aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Dem Kläger steht kein Anspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung der hier maßgeblichen Wohnung durch die Beklagte zu.
Das Mietverhältnis war durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 18.7.2022 nicht wirksam beendet worden. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung seitens des Klägers gem. §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB lagen nicht vor. Es konnte keine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten i.S.d. § 573 BGB angenommen werden, weil die rückständigen Mieten nicht dem Kläger, sondern der X-GmbH zustehen.
Es galt hier ausnahmsweise nicht das Fälligkeitsprinzip. Vielmehr handelte es sich um periodische Leistungen über einen Zeitraum, der sich auf beide Eigentumslagen erstreckte. Daher waren die Interessen aller drei Beteiligter - Mieter, Vermieter und Voreigentümer - abzuwägen. Bei einer rückwirkenden Mieterhöhung ist es bereits aus Wertungsgesichtspunkten nicht überzeugend, den Anspruch dem neuen Eigentümer zuzusprechen, zumal dieser hier selbst den Rechtsstreit geführt hat.
Selbst wenn die Zahlungsansprüche dem Kläger zustehen würden, wäre die Kündigung mangels Erheblichkeit der Pflichtverletzung unwirksam. Da die Beklagte nach Zustellung der Abmahnung einen Teilbetrag gezahlt und im Übrigen eine Abtretungserklärung verlangt hatte, stand fest, dass sie grundsätzlich zur Zahlung bereit gewesen war und somit ihr Fehlverhalten nicht fortsetzen wollte. Auch traf die Beklagte wegen der bisweilen unklaren Rechtslage kein Verschulden.
Mehr zum Thema:
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Die perfekte Datenbank zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht: Mit diesem spezifischen Beratermodul holen Sie das Beste für Ihre Mandanten heraus. Mit zahlreichen Formularen und Mustertexten. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!
Landesregierung Schleswig-Holstein
Die Beklagte ist Mieterin zweier von ihr baulich miteinander verbundenen Wohnungen im zweiten Obergeschoss. Das Mietverhältnis lief auf unbestimmte Zeit. Die Nettomiete betrug insgesamt 280,40 € warm. Im Jahr 2013 erwarb die Firma X. die streitgegenständliche Wohnung und trat in das Mietverhältnis mit der Beklagten ein. Sie verlangte von der Beklagten Ede 2019 eine Mieterhöhung, der die Beklagte nicht zustimmte. Das AG verurteilte die Beklagte, mit Wirkung ab dem 1.2.2020 einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete von bisher 164,40 € auf 189,05 € zuzustimmen. Hiergegen legte die Beklagte erfolglos Berufung ein.
Während des noch laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Kläger die Mietwohnung. Die grundbuchmäßige Umschreibung erfolgte am 31.5.2021. Die Beklagte entrichtete die erhöhte Miete nach Abschluss des Berufungsverfahrens ab dem Monat April 2022, nicht jedoch die Mieterhöhungsbeträge für die Vergangenheit. Nach Abmahnung durch den Kläger glich die Beklagte die rückständigen Erhöhungsbeträge teilweise aus, jedoch nicht für den Zeitraum vor Eigentumserwerb. Für diesen Zeitraum verlangte sie die Vorlage einer Abtretungserklärung durch den Voreigentümer. Daraufhin erklärte der Kläger am 18.7.2022 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Das AG Kiel hat der hierauf gestützten Räumungsklage stattgegeben. Das LG hat das Urteil im Berufungsverfahren aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Dem Kläger steht kein Anspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung der hier maßgeblichen Wohnung durch die Beklagte zu.
Das Mietverhältnis war durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 18.7.2022 nicht wirksam beendet worden. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung seitens des Klägers gem. §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB lagen nicht vor. Es konnte keine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten i.S.d. § 573 BGB angenommen werden, weil die rückständigen Mieten nicht dem Kläger, sondern der X-GmbH zustehen.
Es galt hier ausnahmsweise nicht das Fälligkeitsprinzip. Vielmehr handelte es sich um periodische Leistungen über einen Zeitraum, der sich auf beide Eigentumslagen erstreckte. Daher waren die Interessen aller drei Beteiligter - Mieter, Vermieter und Voreigentümer - abzuwägen. Bei einer rückwirkenden Mieterhöhung ist es bereits aus Wertungsgesichtspunkten nicht überzeugend, den Anspruch dem neuen Eigentümer zuzusprechen, zumal dieser hier selbst den Rechtsstreit geführt hat.
Selbst wenn die Zahlungsansprüche dem Kläger zustehen würden, wäre die Kündigung mangels Erheblichkeit der Pflichtverletzung unwirksam. Da die Beklagte nach Zustellung der Abmahnung einen Teilbetrag gezahlt und im Übrigen eine Abtretungserklärung verlangt hatte, stand fest, dass sie grundsätzlich zur Zahlung bereit gewesen war und somit ihr Fehlverhalten nicht fortsetzen wollte. Auch traf die Beklagte wegen der bisweilen unklaren Rechtslage kein Verschulden.
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Die perfekte Datenbank zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht: Mit diesem spezifischen Beratermodul holen Sie das Beste für Ihre Mandanten heraus. Mit zahlreichen Formularen und Mustertexten. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!