Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Belegeinsicht
AG Hamburg v. 11.7.2024 - 49 C 410/23
Der Sachverhalt:
Die Beklagte war Vermieterin der verstorbenen Eltern der Klägerin. Die Mietsicherheit des zum 15.9.2020 geschlossenen Vertrages belief sich auf 2.565 €. Nach dem Tod der Mutter der Klägerin kündigte diese das Mietverhältnis zum 31.8.2022, was die Beklagte mit Schreiben vom 25.5.2022 bestätigte. Mietzinszahlungen erfolgten für die Wohnung bis einschließlich August 2022. Die Wohnungsabnahme erfolgte am 31.8.2022, wobei das Übergabeprotokoll keine Beanstandungen der Mietsache aufwies.
Die Klägerin forderte die Beklagte mit E-Mail vom 8.2.2023 zur Rückzahlung bzw. Abrechnung der Mietsicherheit nebst Zinsen auf. Nachdem die Beklagte mit Klagerwiderung vom 16.1.2024 die Aufrechnung bezüglich einer Nachforderung aus Betriebskosten für das Jahr 2020 sowie aus einer Weiterbelastungsrechnung für Stromkosten erklärt hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, so dass die Klägerin daraufhin nur noch 1.559 € von der Beklagten verlangte. Hinsichtlich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Jahres 2021, die mit einer Nachforderung von 1.560 € endete, erhob die Klägerin verschiedene Einwendungen und forderte die Beklagte zur Gewährung einer vollständigen Belegeinsicht auf. Bis zum Zugang der Belege bzw. zur Gewährung der Einsichtnahme in die Originalbelege machte die Klägerin von dem Zurückbehaltungsrecht an dem Nachzahlungsbetrag Gebrauch.
Die Beklagte war der Ansicht, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin im Bezug auf eine etwaige Belegeinsicht nicht bestehe, da es sich um eine formal ordnungsgemäße Abrechnung handele, die den Anforderungen des § 259 BGB entspreche. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass es sich bei der Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld der Vermieterseite handele und insoweit das bloße Schweigen auf eine begehrte Belegeinsicht keine Verweigerung derselben sei und insoweit kein Zurückbehaltungsrecht begründe.
Das AG gab der Klage auf Rückzahlung der Mietkaution vollumfänglich statt.
Die Gründe:
Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte folgt aus § 551 BGB i.V.m. dem Mietvertrag und dem Entfallen des Sicherungszweckes mit der Beendigung des Mietvertrages sowie i.V.m. § 398 BGB.
Es besteht kein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten über 1.560 € aus der Nebenkostenabrechnung 2021, da der Klägerin insoweit ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichtgewährung der Belegeinsicht zusteht. Denn die Beklagte ist nach den §§ 556, 259 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet. Nach § 259 Abs. 1 BGB schuldet der Vermieter entsprechend den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Abrechnung die Belegeinsicht als Teil der Abrechnung. Daher hat er diese zu ermöglichen und an einer Terminsfindung mitzuwirken. Der Mieter, der sein Erscheinen ankündigt, ohne etwas von der Verwaltung zu hören, kann keinesfalls damit rechnen, eine Belegeinsicht auch tatsächlich zu erhalten. Bei einer Hamburger Mietwohnung besteht keine Verpflichtung der Mieterseite, für die Belegeinsicht nach Leipzig zu fahren. Insoweit besteht auch kein Anspruch auf Kostenerstattung der Beklagtenseite.
Vielmehr ist es Aufgabe der Vermieterin eine etwaige Belegeinsicht in Hamburg zu ermöglichen. Hierzu hat sie die Originalunterlagen nebst der erforderlichen Belege (die den Rechnungen zu Grunde liegenden Verträge einschließlich der Leistungsverzeichnisse, die Überweisungsträger - einschließlich einer etwaigen Prüfbarkeit bei Sammelüberweisungen - sowie die Flächen- und Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen im Haus bein einer Umlage von Heizkosten) heraussuchen und in ihr Hamburger Büro zu verbringen.
Bei einer Teilerledigung durch Aufrechnung des Kautionsrückzahlungsanspruchs mit berechtigten Forderungen trifft die Kostenlast die Vermieterseite, wenn sie vorgerichtlich wiederholt zur Kautionsabrechnung bzw. Auszahlung aufgefordert worden ist, ohne die entsprechenden Forderungen gegenüber der Mieterin oder den anderen Erben geltend zu machen.
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§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
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Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
Rechtsprechung:
Härtefallprüfung im Räumungsverfahren
BGH vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22
Norbert Monschau, MietRB 2023, 65
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Landesrecht Hamburg
Die Beklagte war Vermieterin der verstorbenen Eltern der Klägerin. Die Mietsicherheit des zum 15.9.2020 geschlossenen Vertrages belief sich auf 2.565 €. Nach dem Tod der Mutter der Klägerin kündigte diese das Mietverhältnis zum 31.8.2022, was die Beklagte mit Schreiben vom 25.5.2022 bestätigte. Mietzinszahlungen erfolgten für die Wohnung bis einschließlich August 2022. Die Wohnungsabnahme erfolgte am 31.8.2022, wobei das Übergabeprotokoll keine Beanstandungen der Mietsache aufwies.
Die Klägerin forderte die Beklagte mit E-Mail vom 8.2.2023 zur Rückzahlung bzw. Abrechnung der Mietsicherheit nebst Zinsen auf. Nachdem die Beklagte mit Klagerwiderung vom 16.1.2024 die Aufrechnung bezüglich einer Nachforderung aus Betriebskosten für das Jahr 2020 sowie aus einer Weiterbelastungsrechnung für Stromkosten erklärt hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, so dass die Klägerin daraufhin nur noch 1.559 € von der Beklagten verlangte. Hinsichtlich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Jahres 2021, die mit einer Nachforderung von 1.560 € endete, erhob die Klägerin verschiedene Einwendungen und forderte die Beklagte zur Gewährung einer vollständigen Belegeinsicht auf. Bis zum Zugang der Belege bzw. zur Gewährung der Einsichtnahme in die Originalbelege machte die Klägerin von dem Zurückbehaltungsrecht an dem Nachzahlungsbetrag Gebrauch.
Die Beklagte war der Ansicht, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin im Bezug auf eine etwaige Belegeinsicht nicht bestehe, da es sich um eine formal ordnungsgemäße Abrechnung handele, die den Anforderungen des § 259 BGB entspreche. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass es sich bei der Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld der Vermieterseite handele und insoweit das bloße Schweigen auf eine begehrte Belegeinsicht keine Verweigerung derselben sei und insoweit kein Zurückbehaltungsrecht begründe.
Das AG gab der Klage auf Rückzahlung der Mietkaution vollumfänglich statt.
Die Gründe:
Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte folgt aus § 551 BGB i.V.m. dem Mietvertrag und dem Entfallen des Sicherungszweckes mit der Beendigung des Mietvertrages sowie i.V.m. § 398 BGB.
Es besteht kein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten über 1.560 € aus der Nebenkostenabrechnung 2021, da der Klägerin insoweit ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichtgewährung der Belegeinsicht zusteht. Denn die Beklagte ist nach den §§ 556, 259 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet. Nach § 259 Abs. 1 BGB schuldet der Vermieter entsprechend den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Abrechnung die Belegeinsicht als Teil der Abrechnung. Daher hat er diese zu ermöglichen und an einer Terminsfindung mitzuwirken. Der Mieter, der sein Erscheinen ankündigt, ohne etwas von der Verwaltung zu hören, kann keinesfalls damit rechnen, eine Belegeinsicht auch tatsächlich zu erhalten. Bei einer Hamburger Mietwohnung besteht keine Verpflichtung der Mieterseite, für die Belegeinsicht nach Leipzig zu fahren. Insoweit besteht auch kein Anspruch auf Kostenerstattung der Beklagtenseite.
Vielmehr ist es Aufgabe der Vermieterin eine etwaige Belegeinsicht in Hamburg zu ermöglichen. Hierzu hat sie die Originalunterlagen nebst der erforderlichen Belege (die den Rechnungen zu Grunde liegenden Verträge einschließlich der Leistungsverzeichnisse, die Überweisungsträger - einschließlich einer etwaigen Prüfbarkeit bei Sammelüberweisungen - sowie die Flächen- und Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen im Haus bein einer Umlage von Heizkosten) heraussuchen und in ihr Hamburger Büro zu verbringen.
Bei einer Teilerledigung durch Aufrechnung des Kautionsrückzahlungsanspruchs mit berechtigten Forderungen trifft die Kostenlast die Vermieterseite, wenn sie vorgerichtlich wiederholt zur Kautionsabrechnung bzw. Auszahlung aufgefordert worden ist, ohne die entsprechenden Forderungen gegenüber der Mieterin oder den anderen Erben geltend zu machen.
Kommentierung | BGB
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Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
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Rechtsprechung:
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Norbert Monschau, MietRB 2023, 65
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