Vorübergehende Sperrung einer Landstraße kann Mietmangel einer Gaststätte im Ausflugsgebiet darstellen

Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mieter und die Beklagte ist Vermieterin des Gasthauses A, bestehend aus dem Gebäude und Außenflächen gem. Mietvertrag vom 21.8.2009. Beide Parteien schlossen später Nachvertragsvereinbarungen. Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 20.6.2015 das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende September 2015, hilfsweise ordentlich zum Jahresende wegen der Ankündigung längerfristiger Straßensperren, welche die Zufahrt zu dem Gasthaus über die Landstraße beeinträchtigen werden. Mit ihrer Klage begehrten die Kläger die Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Vertrags. Mit ihrer Widerklage verlangte die Beklagte Zahlung der Mieten für den Zeitraum von Oktober bis Dezember 2015.

Das LG gab der Klage statt. Die Widerklage hatte teilweise Erfolg. In der Sache hat die Berufung der Kläger teilweisen Erfolg. Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Die Gründe:
Das LG hat zu Recht festgestellt, dass der Mietvertrag zwischen den Parteien vom 21.8.2009 über die Nutzung des Gasthauses A infolge der mit Schreiben vom 20.6.2015 erfolgten ordentlichen Kündigung vorzeitig mit Ablauf des 31.12.2015 endete.

Der Mietvertrag war trotz der im Mietvertrag vereinbarten Festlaufzeit, vorzeitig ordentlich kündbar, da der Vertrag nach Abschluss der Nachtragsvereinbarung die gesetzliche Schriftform nicht mehr wahrte.

Die Widerklage ist hingegen teilweise begründet. Der Beklagten steht gegen die Kläger als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2015 i.H.v. 2/3 des vereinbarten Mietzinses zu.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde nicht infolge des Schreibens der Kläger vom 20.6.2015 außerordentlich gekündigt. Allerdings begründete die angekündigte Sperrung der zu dem angemieteten Objekt führenden Landstraße einen Mangel der Mietsache, deren Gebrauchstauglichkeit hierdurch erheblich beeinträchtigt war (§ 536 Abs. 1 BGB). Zwar war die Mietsache selbst mangelfrei. Ein Mangel kommt aber auch in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine äußere Einwirkung gegeben ist, welche sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt.

Die Sperrung der Straße wirkt sich unmittelbar nachteilig auf die Mietsache aus, da die Attraktivität der Gaststätte gerade auf seiner besonderen Lage und seiner Erreichbarkeit als Ausflugslokal für Reisende gründet. Eine solche Erreichbarkeit war nicht mehr in gleicher Weise, sondern nur bei Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs möglich. Die Erreichbarkeit ist daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen im Sinne einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Die Vermieterin hat für die vertraglich vereinbarte Nutzbarkeit einzustehen. Das Fehlen des Verschuldens der Beklagten an der Durchführung der Arbeiten steht der Mangelannahme nicht entgegen. Ebenso trifft den Mieter keine Duldungspflicht i.S.v. § 906 BGB.

Aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache war die von den Klägern geschuldete Miete gemindert gem. § 536 Abs. 1 BGB. Im Hinblick auf das Maß der Beeinträchtigung im Streitfall ist eine Minderung des Mietzinses für die Gaststätte um 1/3 angemessen.

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