Wann ist ein Dach komplett erneuert? Zugrundelegung des allgemeinen Sprachgebrauchs

Der Sachverhalt:
Die Kläger erwarben von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 15.1.2021 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. In dem Maklerexposé, in dem das Haus zum Verkauf angeboten worden war, heißt es u.a. wie folgt:

"Das Haus wurde 1974 errichtet. Die drei Zimmer befinden sich auf einer Ebene. (...) Das Haus befindet sich in einem sehr guten Zustand. 2009 wurde das Dach komplett erneuert, 2016 wurde das Haus von außen gedämmt und verputzt. 2018 wurde eine moderne Gasheizung (Brennwerttherme) installiert."

Tatsächlich waren auf dem Dach im Jahr 2009 auf Veranlassung der Beklagten lediglich neue Bitumenbahnen verklebt und verschweißt worden. Gestützt darauf, das Dach sei 2009 nicht komplett erneuert worden, sondern befinde sich in dem Zustand, wie er bei Errichtung 1974 bestanden habe, und erfülle nicht die Richtlinien der Energieeinsparverordnung (EnEV), verlangen die Kläger von der Beklagten Ersatz der Kosten für die Erneuerung des Dachs i.H.v. rd. 20.000 € netto, die Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden und den Ersatz ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Das LG gab der Klage ganz überwiegend statt; das OLG wies sie ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.

Die Gründe:
Das OLG verneint rechtsfehlerhaft einen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. mit der Begründung, die Angabe in dem Exposé, das Dach des Hauses sei 2009 komplett erneuert worden, bedeute nach dem allgemeinen Sprachgebrauch, dass im Jahr 2009 lediglich auf der gesamten Dachfläche Bitumenbahnen verschweißt und verklebt worden seien.

Die Auslegung einer Individualerklärung nach §§ 133, 157 BGB kann von dem Revisionsgericht zwar im Grundsatz nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat. Anders ist es aber, soweit das Tatgericht bei der Auslegung einen allgemeinen Sprachgebrauch und damit einen Erfahrungssatz im Sinne der Feststellung einer bei dem Gebrauch der deutschen Sprache allgemein bestehenden Übung zugrunde legt. Der allgemeine Sprachgebrauch ist als allgemeiner Erfahrungssatz revisibel. Die Auslegung nach dem allgemeinen Sprachgebrauch durch das OLG hält der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Es gibt keinen allgemeinen Sprachgebrauch des Inhalts, dass unter einem in einem bestimmten Jahr komplett erneuerten Dach stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht zu verstehen ist.

Ein Sprachgebrauch mit diesem Inhalt kann dem Duden nicht entnommen werden. Das OLG zieht insoweit die Dudeneinträge zu den Begriffen "Dach", "komplett" und "erneuern" heran. Dabei übersieht es, dass in dem Duden ein "Dach" nur ganz allgemein beschrieben wird, ohne zwischen den verschiedenen Dachtypen zu differenzieren und die möglichen Schichten des Dachaufbaus zu nennen. Dass nach dem allgemeinen Sprachgebrauch mit "Dach" immer nur die äußere Dachschicht gemeint ist, ergibt sich daraus nicht. Dementsprechend bedeutet "komplette Erneuerung" auch nicht allgemein die Erneuerung (nur) der obersten Dachschicht. In Wikipedia findet sich eine Formulierung aus dem Bereich des Bauwesens, die nicht einen allgemeinen Sprachgebrauch wiedergibt, sondern lediglich die Funktion eines Dachs im Allgemeinen beschreibt. Was mit einer Kompletterneuerung eines Dachs gemeint ist, kann letztlich nicht allgemein bestimmt werden, weil es für das Verständnis auf den jeweiligen Dachtyp und die jeweiligen Bestandteile (Schichten) des Dachaufbaus ankommt. Wird angegeben, dass das Dach in einem bestimmten Jahr komplett erneuert worden sei, können zudem auch die in diesem Jahr geltenden Vorschriften über die Anforderungen an eine Kompletterneuerung das Verständnis beeinflussen.

Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich; es bedarf weiterer Feststellungen des OLG. Weil ein allgemeiner Sprachgebrauch hinsichtlich der Angaben der Beklagten in dem Exposé nicht besteht, kommt es für die Haftung der Beklagten nach § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB darauf an, wie ein redlicher und verständiger Käufer nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte die Angabe in dem Exposé verstehen durfte (§§ 133, 157 BGB). Maßgeblich ist, ob nach dem Inhalt des Exposés ein durchschnittlicher Käufer eine vollständige Erneuerung des Dachs einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung erwarten konnte. Die vom OLG unterlassene Auslegung aus der Sicht eines durchschnittlichen Grundstückskäufers kann der Senat nicht selbst vornehmen. Es ist nämlich unklar, um was für eine Art von Dach es sich handelt und aus welchen Schichten es aufgebaut ist. In dem Berufungsurteil wird teils von einem Faltdach gesprochen, in einem anderen Zusammenhang von einer Betondecke, dann ist wiederum von einer Dämmung die Rede.

Das OLG wird im zweiten Rechtsgang auch die in dem Exposé enthaltenen Angaben zu weiteren Erneuerungsarbeiten an dem Haus, mit denen der Zustand des Hauses insgesamt als neuwertig beschrieben wird, einzubeziehen und im Gesamtzusammenhang zu würdigen haben. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Beklagte zunächst selbst davon ausging, eine komplette Erneuerung des Dachs beziehe sich auf alle Dachschichten. Denn nach ihrem Vorbringen in der Klageerwiderung, auf den die Revision verweist, hat die Beklagte der Maklerin lediglich mitgeteilt, dass im Jahr 2009 auf der gesamten Dachfläche neue Bitumenbahnen geschweißt und verklebt worden seien; sie habe es nicht zu vertreten, dass die Maklerin "aus freien Stücken und willkürlich" diese Angabe dahingehend "umformuliert" habe, dass das Dach komplett erneuert worden sei.

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Aufsatz
Die Entwicklungen im Bauvertragsrecht
Günter Schmeel, MDR 2025, 137
MDR0075319

Kommentierung | BGB
§ 133 Auslegung einer Willenserklärung
Arnold in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023
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Kommentierung | ZPO
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