WEG: Dach über einer angebauten Sondereigentumseinheit ist Gemeinschaftseigentum
LG Karlsruhe v. 8.3.2024 - 11 S 53/22
Der Sachverhalt:
Die Parteien stritten um die Wirksamkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2021. Der Kläger hielt das Sondereigentum an einer im Objekt befindlichen Gaststättenküche. Diese war an das Kerngebäude nachträglich angebaut worden und mit einem Flachdach überdacht, sodass sie sich nicht unter dem Hauptdach des Gebäudes befand.
Obwohl zwischen den anwesenden Eigentümern Einigkeit darüber bestand, dass das Flachdach dringend der Sanierung bedürfe, wurde unter TOP 5 die Instandsetzung des Daches mehrheitlich abgelehnt. Gegen diesen Beschluss wendete sich der Kläger. Seine Klage stützte er auf die Behauptung, dass das Flachdach über seiner Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Die Beklagte trat diesem Vortrag mit gegenteiliger Behauptung entgegen. Sie trug vor, dass das Flachdach deshalb zum Sondereigentum des Klägers gehöre, weil es diesem ausschließlich diene. Insoweit hätte der Kläger der Gemeinschaft nicht die Kosten einer notwendigen Dachsanierung auferlegen können.
Das AG hat der Klage stattgegeben. Das LG beabsichtigt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Gründe:
Die Ablehnung der Instandsetzung des Daches unter TOP 5 der Eigentümerversammlung entsprach nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung und war damit ungültig, da der Anspruch des Klägers offenkundig gegeben war und daher das Ermessen der Gemeinschaft auf Null reduziert war.
Bei dem Flachdach handelte es sich nicht um Sondereigentum, da die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes (insbesondere die das Gebäude tragende Mauern, das Fundament, die Fassade, die Geschossdecken und das Dach) nicht sondereigentumsfähig sind. Das gilt selbst dann, wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen. Ob es sich um einen Anbau handelte, war für die Frage des Sondereigentums unerheblich.
Eine Ausnahme von der fehlenden Sondereigentumsfähigkeit wäre nur dann in Betracht gekommen, wenn auch die mit dem Gegenstand des Sondereigentums verbundene Grundstücksfläche im Sondereigentum gestanden hätte. Dazu bestanden jedoch hier keine Anhaltspunkte.
Auch der Umstand, dass die Teilungserklärung das Flachdach als Sondereigentum auswies, änderte daran nichts. Eine Regelung, die Gebäudeteile oder Grundstücksflächen zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, obgleich diese nicht sonderrechtsfähig sind, ist nichtig.
Mehr zum Thema:
Rechtsprechung
Urteil
BGH vom 22.03.2024 - V ZR 81/23
Landesrechtsprechung Baden-Württemberg
Die Parteien stritten um die Wirksamkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2021. Der Kläger hielt das Sondereigentum an einer im Objekt befindlichen Gaststättenküche. Diese war an das Kerngebäude nachträglich angebaut worden und mit einem Flachdach überdacht, sodass sie sich nicht unter dem Hauptdach des Gebäudes befand.
Obwohl zwischen den anwesenden Eigentümern Einigkeit darüber bestand, dass das Flachdach dringend der Sanierung bedürfe, wurde unter TOP 5 die Instandsetzung des Daches mehrheitlich abgelehnt. Gegen diesen Beschluss wendete sich der Kläger. Seine Klage stützte er auf die Behauptung, dass das Flachdach über seiner Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Die Beklagte trat diesem Vortrag mit gegenteiliger Behauptung entgegen. Sie trug vor, dass das Flachdach deshalb zum Sondereigentum des Klägers gehöre, weil es diesem ausschließlich diene. Insoweit hätte der Kläger der Gemeinschaft nicht die Kosten einer notwendigen Dachsanierung auferlegen können.
Das AG hat der Klage stattgegeben. Das LG beabsichtigt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Gründe:
Die Ablehnung der Instandsetzung des Daches unter TOP 5 der Eigentümerversammlung entsprach nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung und war damit ungültig, da der Anspruch des Klägers offenkundig gegeben war und daher das Ermessen der Gemeinschaft auf Null reduziert war.
Bei dem Flachdach handelte es sich nicht um Sondereigentum, da die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes (insbesondere die das Gebäude tragende Mauern, das Fundament, die Fassade, die Geschossdecken und das Dach) nicht sondereigentumsfähig sind. Das gilt selbst dann, wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen. Ob es sich um einen Anbau handelte, war für die Frage des Sondereigentums unerheblich.
Eine Ausnahme von der fehlenden Sondereigentumsfähigkeit wäre nur dann in Betracht gekommen, wenn auch die mit dem Gegenstand des Sondereigentums verbundene Grundstücksfläche im Sondereigentum gestanden hätte. Dazu bestanden jedoch hier keine Anhaltspunkte.
Auch der Umstand, dass die Teilungserklärung das Flachdach als Sondereigentum auswies, änderte daran nichts. Eine Regelung, die Gebäudeteile oder Grundstücksflächen zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, obgleich diese nicht sonderrechtsfähig sind, ist nichtig.
Rechtsprechung
Urteil
BGH vom 22.03.2024 - V ZR 81/23
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