WEG: Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren mit alleiniger Anwesenheit des Verwalters
AG Lemgo v. 24.8.2020 - 16 C 10/20
Der Sachverhalt:
Die Kläger begehren die Ungültigerklärung bzw. die Feststellung der Nichtigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus einer Eigentümerversammlung, bei der lediglich der Verwalter persönlich anwesend war.
Der Verwalter lud mit Schreiben vom 6.5.2020 zur "Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren" am 21.5.2020 in sein Büro ein. In dem Einladungsschreiben wurde darauf hingewiesen, dass wegen der Corona-Krise Eigentümerversammlungen mit persönlicher Anwesenheit wegen der Kontaktsperre nicht stattfinden können. Die Wohnungseigentümer wurden aufgefordert, dem Verwalter Vollmachten zu erteilen und auf einem beigefügten Protokoll ihre Abstimmungswünsche anzukreuzen.
In der Eigentümerversammlung am 21.5.2020 war dann ausschließlich der Verwalter anwesend. Entsprechend zuvor erteilter Vollmachten wurden einige Beschlüsse gefasst.
Die Kläger halten sämtliche Beschlüsse wegen Verstoßes gegen ihr Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung für unwirksam bzw. nichtig. Das AG hat ihrer Klage stattgegeben.
Die Gründe:
Die Klage ist begründet. Die in der Eigentümerversammlung gefassten bzw. abgelehnten Beschlüsse sind nichtig, § 23 Abs. 4 S. 1 WEG.
Die Beschlüsse verstoßen gegen § 23 Abs. 1 WEG. Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zu dem Kernbereich des Wohnungseigentums gehören das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Vorliegend wurde den Wohnungseigentümern durch die Form der Ladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung letztlich verwehrt. Das Einladungsschreiben, in dem darauf hingewiesen wird, dass eine Eigentümerversammlung "im Vollmachtsverfahren" stattfinden soll, das Büro des Verwalters für Publikumsverkehr geschlossen ist, Versammlungen mit persönlichem Erscheinen der Wohnungseigentümer wegen der Kontaktsperre bzw. der Abstandsregelungen nicht stattfinden können und die Adressaten der Einladung unmissverständlich gebeten werden, nicht persönlich zur Eigentümerversammlung zu erscheinen, sondern eine Vollmacht an den Verwalter zu erteilen und ihr Stimmrecht schriftlich auszuüben, stellt sich im Ergebnis als "Ausladung" der Wohnungseigentümer dar. Jedenfalls durften und mussten die Wohnungseigentümer die Einladung allein dahin verstehen, dass ihnen die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird.
Dem steht nicht entgegen, dass ein ausdrückliches Verbot der Teilnahme nicht formuliert wurde. Aus der Gesamtschau der o.a. Ladungsinhalte mussten die Wohnungseigentümer annehmen, dass sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können, da diese im Büro des Verwalters stattfand und dieses "für den Publikumsverkehr" geschlossen war. Es bedurfte mithin keiner persönlichen Abweisung derjenigen Wohnungseigentümer, die persönlich zur Eigentümerversammlung erschienen und an dieser hätten teilnehmen wollen.
Diese Form der Einladung verletzte die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts. Zwar konnten die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge konnte indes nicht stattfinden. Genau dies stellt aber den Wesensinhalt einer Eigentümerversammlung als dem Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft i.S.d. § 23 Abs. 1 WEG dar.
Die am 21.5.2020 allein vom Verwalter durchgeführte Eigentümerversammlung verstieß daher gegen § 23 Abs. 1 WEG.
Die Durchführung einer Eigentümerversammlung ausschließlich durch den mit Vollmachten versehenen Verwalters war auch nicht etwa aufgrund der coronabdingten Einschränkungen gerechtfertigt. Zum einen hätte am 21.5.2020 eine Eigentümerversammlung unter Anwesenheit sämtlicher Wohnungseigentümern stattfinden können. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 5 der CoronaschutzVO NRW i.d.F. vom 8.5.2020, in Kraft seit dem 11.5.2020, war ein Treffen von maximal 10 Personen zulässig. Der Verwalter hätte mithin im Nachgang zu der Einladung den Wohnungseigentümern mitteilen können und müssen, dass eine Eigentümerversammlung doch mit persönlichem Erscheinen zulässig gewesen wäre. Gegebenenfalls hätte ein ausreichend großer Versammlungsraum ausgewählt werden müssen.
Zum anderen sind auch keine Gründe ersichtlich, die eine Eigentümerversammlung "im Vollmachtswege" am 21.5.2020 erforderlich machten. Es bestand keine Dringlichkeit für eine Beschlussfassung zu den einzelnen Tagesordnungspunkten. Namentlich war der Verwalter wirksam noch bis zum 31.12.2020 bestellt. Zudem blieb der Verwalter nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht (CoronaMaßnahmenG) bis zu seiner Abberufung oder Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Nach § 6 Abs. 2 des CoronaMaßnahmenG) galt zudem der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan fort. Damit war die Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig. Die übrigen Tagesordnungspunkten hätten unschwer auch in einer zu einem späteren Zeitpunkt abgehaltenen Eigentümerversammlung beschlossen werden können.
Nach alledem waren sämtliche in der Eigentümerversammlung vom 21.5.2020 unter Verstoß gegen das Teilnahmerecht der Wohnungseigentümer gefassten bzw. abgelehnten Beschlüsse nichtig.
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Die Kläger begehren die Ungültigerklärung bzw. die Feststellung der Nichtigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus einer Eigentümerversammlung, bei der lediglich der Verwalter persönlich anwesend war.
Der Verwalter lud mit Schreiben vom 6.5.2020 zur "Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren" am 21.5.2020 in sein Büro ein. In dem Einladungsschreiben wurde darauf hingewiesen, dass wegen der Corona-Krise Eigentümerversammlungen mit persönlicher Anwesenheit wegen der Kontaktsperre nicht stattfinden können. Die Wohnungseigentümer wurden aufgefordert, dem Verwalter Vollmachten zu erteilen und auf einem beigefügten Protokoll ihre Abstimmungswünsche anzukreuzen.
In der Eigentümerversammlung am 21.5.2020 war dann ausschließlich der Verwalter anwesend. Entsprechend zuvor erteilter Vollmachten wurden einige Beschlüsse gefasst.
Die Kläger halten sämtliche Beschlüsse wegen Verstoßes gegen ihr Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung für unwirksam bzw. nichtig. Das AG hat ihrer Klage stattgegeben.
Die Gründe:
Die Klage ist begründet. Die in der Eigentümerversammlung gefassten bzw. abgelehnten Beschlüsse sind nichtig, § 23 Abs. 4 S. 1 WEG.
Die Beschlüsse verstoßen gegen § 23 Abs. 1 WEG. Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zu dem Kernbereich des Wohnungseigentums gehören das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Vorliegend wurde den Wohnungseigentümern durch die Form der Ladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung letztlich verwehrt. Das Einladungsschreiben, in dem darauf hingewiesen wird, dass eine Eigentümerversammlung "im Vollmachtsverfahren" stattfinden soll, das Büro des Verwalters für Publikumsverkehr geschlossen ist, Versammlungen mit persönlichem Erscheinen der Wohnungseigentümer wegen der Kontaktsperre bzw. der Abstandsregelungen nicht stattfinden können und die Adressaten der Einladung unmissverständlich gebeten werden, nicht persönlich zur Eigentümerversammlung zu erscheinen, sondern eine Vollmacht an den Verwalter zu erteilen und ihr Stimmrecht schriftlich auszuüben, stellt sich im Ergebnis als "Ausladung" der Wohnungseigentümer dar. Jedenfalls durften und mussten die Wohnungseigentümer die Einladung allein dahin verstehen, dass ihnen die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird.
Dem steht nicht entgegen, dass ein ausdrückliches Verbot der Teilnahme nicht formuliert wurde. Aus der Gesamtschau der o.a. Ladungsinhalte mussten die Wohnungseigentümer annehmen, dass sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können, da diese im Büro des Verwalters stattfand und dieses "für den Publikumsverkehr" geschlossen war. Es bedurfte mithin keiner persönlichen Abweisung derjenigen Wohnungseigentümer, die persönlich zur Eigentümerversammlung erschienen und an dieser hätten teilnehmen wollen.
Diese Form der Einladung verletzte die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts. Zwar konnten die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge konnte indes nicht stattfinden. Genau dies stellt aber den Wesensinhalt einer Eigentümerversammlung als dem Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft i.S.d. § 23 Abs. 1 WEG dar.
Die am 21.5.2020 allein vom Verwalter durchgeführte Eigentümerversammlung verstieß daher gegen § 23 Abs. 1 WEG.
Die Durchführung einer Eigentümerversammlung ausschließlich durch den mit Vollmachten versehenen Verwalters war auch nicht etwa aufgrund der coronabdingten Einschränkungen gerechtfertigt. Zum einen hätte am 21.5.2020 eine Eigentümerversammlung unter Anwesenheit sämtlicher Wohnungseigentümern stattfinden können. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 5 der CoronaschutzVO NRW i.d.F. vom 8.5.2020, in Kraft seit dem 11.5.2020, war ein Treffen von maximal 10 Personen zulässig. Der Verwalter hätte mithin im Nachgang zu der Einladung den Wohnungseigentümern mitteilen können und müssen, dass eine Eigentümerversammlung doch mit persönlichem Erscheinen zulässig gewesen wäre. Gegebenenfalls hätte ein ausreichend großer Versammlungsraum ausgewählt werden müssen.
Zum anderen sind auch keine Gründe ersichtlich, die eine Eigentümerversammlung "im Vollmachtswege" am 21.5.2020 erforderlich machten. Es bestand keine Dringlichkeit für eine Beschlussfassung zu den einzelnen Tagesordnungspunkten. Namentlich war der Verwalter wirksam noch bis zum 31.12.2020 bestellt. Zudem blieb der Verwalter nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht (CoronaMaßnahmenG) bis zu seiner Abberufung oder Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Nach § 6 Abs. 2 des CoronaMaßnahmenG) galt zudem der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan fort. Damit war die Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig. Die übrigen Tagesordnungspunkten hätten unschwer auch in einer zu einem späteren Zeitpunkt abgehaltenen Eigentümerversammlung beschlossen werden können.
Nach alledem waren sämtliche in der Eigentümerversammlung vom 21.5.2020 unter Verstoß gegen das Teilnahmerecht der Wohnungseigentümer gefassten bzw. abgelehnten Beschlüsse nichtig.