WEG: Übersicht über Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und der Hausgeldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung

Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter lud per Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung am 22.9.2014. In dem Schreiben kündigte er die Erstellung und Vorlage einer Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände an. Diese lag jedoch zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung nicht oder fehlerhaft vor. In der Eigentümerversammlung wurden dann u.a. die Jahresabschlüsse für 2012 und 2013 sowie der Wirtschaftsplan 2014 beschlossen.

Aufgrund der fehlenden angekündigten Übersicht wendeten sich die Kläger mit einer Anfechtungsklage gegen diese Beschlüsse. Das AG wies die Klage ab, da sie nicht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG begründet worden sei. Das LG hingegen gab ihr statt und erklärte die Beschlüsse für ungültig. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die in der Eigentümerversammlung vom 22.9.2014 gefassten Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnungen 2012 und 2013 sind nicht deswegen für ungültig zu erklären, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung die Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände nicht bzw. in einer fehlerhaften Fassung vorlag.
Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Haushaltsrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung i.S.v. § 28 Abs. 3 WEG. Die Anfertigung und Übersendung einer solchen Übersicht ist eine freiwillige Leistung des Verwalters. Die erstellte Übersicht muss, anders als der Wirtschaftsplan, die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweisen. Ist dies der Fall, genügt sie den Anforderungen.

Die Beitragsrückstände sind daher kein notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung i.S.v. § 28 Abs. 3 WEG. Die Jahresabrechnung ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt. Da die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung geführt wird, ist für den Wohnungseigentümer erkennbar, ob die Hausgeldzahlungen die angefallenen Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums decken.

Ebenso ist eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung, auch wenn dies zweckmäßig ist. Der Informationswert einer solchen Übersicht ist gering. Ein Wohnungseigentümer kann bereits aus seiner Einzelabrechnung erkennen, nach welchem Verteilungsschlüssel der Verwalter die Gesamtkosten aufgeteilt hat, denn er kann davon ausgehen, dass der Verteilungsschlüssel konsequent bei allen angewendet wurde.

Der Umstand, dass der Verwalter die Übersicht angekündigt hat, ist allein für die Anfechtbarkeit der Beschlüsse irrelevant. Für den Inhalt und die Richtigkeit der Jahresabrechnung kommt es auf die Einhaltung der Grundsätze der Abrechnungserstellung nach § 28 Abs.3 an, zu der eine solche Übersicht gerade nicht gehört. Der Wirtschaftsplan für 2014 verletzt daher auch nicht den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 4 WEG.

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