WEG: Zum Kopfstimmrecht bei Alleineigentum und Miteigentum
BGH v. 20.11.2020 - V ZR 64/20
Der Sachverhalt:
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gebäude auf dem gemeinschaftlichen Grundstück besteht aus drei Eigentumswohnungen, von denen die Sondereigentumseinheit Nr. 2 den Klägern gemeinschaftlich, die Sondereigentumseinheit Nr. 1 beiden Beklagten je zur Hälfte und die Sondereigentumseinheit Nr. 3 der Beklagten zu 1 allein gehören. Nach der Teilungserklärung richtet sich das Stimmrecht der Sondereigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Im Dezember 2018 hatten die Beklagten die Kläger zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen. Gegenstand der Versammlung sollte die Wahl eines Verwalters sein; mit der Einladung wurden drei Angebote übersandt. An der Versammlung nahmen nur die Beklagten teil. Sie bestellten unter TOP 1a einen der drei Bewerber für den Zeitraum Februar 2019 bis Januar 2021 zum Verwalter der Anlage und beschlossen unter TOP 1b, mit dem bestellten Verwalter für die Dauer seiner Bestellung einen Verwaltervertrag mit einer monatlichen Vergütung von 30 € pro Wohnung und Monat zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer abzuschließen.
Die Kläger waren der Ansicht, dass beide Beschlüsse ungültig seien. Sie meinten, die Beklagten hätten nicht eigenmächtig zu der Eigentümerversammlung einladen dürfen. Diese hätten zusammen auch nur eine Stimme, sodass die erforderliche Mehrheit nicht erreicht sei. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auch die Berufung und die Revision der Kläger blieben erfolglos.
Gründe:
Der angefochtene Beschluss hat die nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG erforderliche Mehrheit unabhängig davon gefunden, ob den beiden Beklagten eine oder zwei Stimmen zustehen. Denn die für die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des Vertrags mit ihm erforderliche Mehrheit ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Diese Mehrheit war hier infolge des Nichterscheinens der Kläger auch dann erreicht, wenn die Beklagten insgesamt nur eine Stimme hätten.
Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die Beklagten ohne Abstimmung mit den Klägern zu der Wohnungseigentümerversammlung eingeladen hatten, auf der sie gefasst wurden. Dazu waren die Beklagten zwar nicht befugt. Der einzelne Wohnungseigentümer hat nämlich, auch wenn - wie hier - weder ein Verwalter bestellt noch ein Verwaltungsbeirat eingerichtet ist, kein Recht, von sich aus und ohne Abstimmung mit den übrigen Wohnungseigentümern zu einer Wohnungseigentümerversammlung einzuladen. Dieser Fehler führte aber nicht dazu, dass der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären wäre.
Die Erklärung eines Beschlusses für ungültig scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich nur bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt oder wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet, etwa Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen immer wieder sehenden Auges und bewusst von einem dazu nicht ermächtigten oder sonst befugten Wohnungseigentümer ausgesprochen werden. Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor.
Der Beschlussmangel hat sich hier nicht ausgewirkt. Das Ergebnis der Abstimmung wäre nämlich aufgrund der Mehrheitsverhältnisse nicht anders ausgefallen, hätten die Beklagten, wie geboten, eine gerichtliche Ermächtigung zur Einladung oder eine Verurteilung der Kläger, einer Einladung zuzustimmen oder an ihr mitzuwirken, erwirkt. Denn die Beklagten haben zwei Stimmen. Schließlich ist die Rechtslage in solch einer Situation nach heute unbestrittener Ansicht folgende:
Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmrechts je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.
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Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gebäude auf dem gemeinschaftlichen Grundstück besteht aus drei Eigentumswohnungen, von denen die Sondereigentumseinheit Nr. 2 den Klägern gemeinschaftlich, die Sondereigentumseinheit Nr. 1 beiden Beklagten je zur Hälfte und die Sondereigentumseinheit Nr. 3 der Beklagten zu 1 allein gehören. Nach der Teilungserklärung richtet sich das Stimmrecht der Sondereigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Im Dezember 2018 hatten die Beklagten die Kläger zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen. Gegenstand der Versammlung sollte die Wahl eines Verwalters sein; mit der Einladung wurden drei Angebote übersandt. An der Versammlung nahmen nur die Beklagten teil. Sie bestellten unter TOP 1a einen der drei Bewerber für den Zeitraum Februar 2019 bis Januar 2021 zum Verwalter der Anlage und beschlossen unter TOP 1b, mit dem bestellten Verwalter für die Dauer seiner Bestellung einen Verwaltervertrag mit einer monatlichen Vergütung von 30 € pro Wohnung und Monat zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer abzuschließen.
Die Kläger waren der Ansicht, dass beide Beschlüsse ungültig seien. Sie meinten, die Beklagten hätten nicht eigenmächtig zu der Eigentümerversammlung einladen dürfen. Diese hätten zusammen auch nur eine Stimme, sodass die erforderliche Mehrheit nicht erreicht sei. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auch die Berufung und die Revision der Kläger blieben erfolglos.
Gründe:
Der angefochtene Beschluss hat die nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG erforderliche Mehrheit unabhängig davon gefunden, ob den beiden Beklagten eine oder zwei Stimmen zustehen. Denn die für die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des Vertrags mit ihm erforderliche Mehrheit ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Diese Mehrheit war hier infolge des Nichterscheinens der Kläger auch dann erreicht, wenn die Beklagten insgesamt nur eine Stimme hätten.
Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die Beklagten ohne Abstimmung mit den Klägern zu der Wohnungseigentümerversammlung eingeladen hatten, auf der sie gefasst wurden. Dazu waren die Beklagten zwar nicht befugt. Der einzelne Wohnungseigentümer hat nämlich, auch wenn - wie hier - weder ein Verwalter bestellt noch ein Verwaltungsbeirat eingerichtet ist, kein Recht, von sich aus und ohne Abstimmung mit den übrigen Wohnungseigentümern zu einer Wohnungseigentümerversammlung einzuladen. Dieser Fehler führte aber nicht dazu, dass der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären wäre.
Die Erklärung eines Beschlusses für ungültig scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich nur bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt oder wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet, etwa Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen immer wieder sehenden Auges und bewusst von einem dazu nicht ermächtigten oder sonst befugten Wohnungseigentümer ausgesprochen werden. Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor.
Der Beschlussmangel hat sich hier nicht ausgewirkt. Das Ergebnis der Abstimmung wäre nämlich aufgrund der Mehrheitsverhältnisse nicht anders ausgefallen, hätten die Beklagten, wie geboten, eine gerichtliche Ermächtigung zur Einladung oder eine Verurteilung der Kläger, einer Einladung zuzustimmen oder an ihr mitzuwirken, erwirkt. Denn die Beklagten haben zwei Stimmen. Schließlich ist die Rechtslage in solch einer Situation nach heute unbestrittener Ansicht folgende:
Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmrechts je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.