Wirksamkeit der in einem Angebot auf Übertragung eines Eigentumsanteils an einem Grundstück erteilten Auflassungsvollmacht bei Formnichtigkeit des Angebots
BGH v. 27.5.2020 - XII ZR 107/17
Der Sachverhalt:
Die Klägerin strebt die Rückübertragung eines Miteigentumsanteils an einem ursprünglich ihr allein gehörenden Grundstück von ihrem ehemaligen Partner nach Beendigung ihrer nichtehelichen Lebensgemeinschaft an. Im Kern geht es um die Wirksamkeit einer Auflassungsvollmacht, die sie ihrem Ex-Partner in einem notariell beurkundeten Angebot auf Übertragung des Miteigentumsanteils an dem Grundstück (gegen Übernahme einer Grundschuld) erteilt hatte.
Es stellt sich die Frage, was gelten soll, wenn das notariell beurkundete Angebot auf Übertragung eines Miteigentumsanteils formnichtig war. Ist damit die in derselben notariellen Urkunde unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilte Auflassungsvollmacht an den Ex-Partner ebenfalls unwirksam? Und kann dieser Mangel dann durch die (nach der Trennung) durchgeführte Auflassung und Eintragung des Miteigentumsanteils in das Grundbuch nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt werden?
Das LG entschied im Wesentlichen im Sinne der Klägerin. In der Berufungsinstanz hat das OLG einen Anspruch auf Rückübertragung des Miteigentumsanteils jedoch abgelehnt. Vor dem BGH hatte nun die dagegen gerichtete Revision der Klägerin Erfolg.
Die Gründe:
Das Berufungsgericht hat einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB auf der Grundlage der von ihm getroffenen Feststellungen zu Unrecht verneint. Es hat offengelassen, ob der Übertragungsvertrag wegen nicht beurkundeter weiterer Abreden der Parteien formunwirksam war, weil ein Formmangel jedenfalls durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt worden sei. Demzufolge ist in der Revisionsinstanz zu unterstellen, dass der Übertragungsvertrag nicht der nach § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Form entsprach.
Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen tragen die von ihm angenommene Heilung des Formmangels nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB indes nicht.
Nach der Rechtsprechung des BGH hat die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags gemäß § 139 BGB im Zweifel auch die Unwirksamkeit der in diesem Vertrag dem Käufer vom Verkäufer erteilten Auflassungsvollmacht zur Folge. Anders liegt es hingegen, wenn eine Partei die andere unwiderruflich zur Auflassung bevollmächtigt hat, um so die Vollziehung des Vertrags - und damit die Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrags - zu sichern. In einem solchen Fall ist die Auflassungsvollmacht als selbständig gewollt anzusehen.
Das Berufungsgericht hat die Auflassungsvollmacht als von der unterstellten Formunwirksamkeit des Übertragungsvertrags erfasst angesehen, so dass sie entsprechend der genannten Zweifelsregel nach § 139 BGB nichtig war. Damit ist es zudem davon ausgegangen, dass die Klägerin dem Beklagten die Auflassungsvollmacht auch nicht abweichend von der oben genannten Regel unwiderruflich erteilt hat, um so die Vollziehung des gesamten Vertrags und damit die Heilung des - unterstellten - Formmangels zu sichern. Anders als die Revisionserwiderung meint, lässt sich aus dem Wortlaut des Vertrags nichts Gegenteiliges folgern. Als unwiderruflich ist darin allein das Vertragsangebot bezeichnet, nicht aber die Auflassungsvollmacht. Dass die Parteien sich etwa einer Formnichtigkeit bewusst gewesen seien, was im Einzelfall dafür sprechen kann, dass die Auflassungsvollmacht als selbständig gewollt anzusehen ist, ist auch vom Beklagten nicht geltend gemacht worden. Demnach sind die diesbezüglichen Feststellungen des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz zugrunde zu legen.
Zur Gültigkeit des Übertragungsangebots ist das Berufungsgericht erst dadurch gelangt, dass es die Heilungswirkung nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB auch auf die Auflassungsvollmacht erstreckt hat. Das ist indessen bereits deshalb in sich widersprüchlich, weil die Heilung eine wirksame Auflassung voraussetzt. Eine Heilung kann folglich nicht eintreten, wenn schon die Auflassungsvollmacht nicht wirksam erteilt war, weil dies zur Unwirksamkeit der vom Bevollmächtigten erklärten Auflassung führt.
Auf Grundlage der getroffenen Feststellungen ist mithin davon auszugehen, dass die Auflassungsvollmacht nach § 139 BGB ebenso wie das - unterstellt formnichtige - Übertragungsangebot unwirksam war. Die vom Beklagten in diesem Fall ohne Vertretungsmacht erklärte Auflassung war mangels Genehmigung gemäß § 177 BGB und Gestattung nach § 181 BGB unwirksam und konnte folglich nicht zum Wechsel des hälftigen Miteigentumsanteils auf den Beklagten führen.
Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Da es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auf die - ursprüngliche - Formwirksamkeit des Übertragungsangebots ankommt, sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich.
BGH online
Die Klägerin strebt die Rückübertragung eines Miteigentumsanteils an einem ursprünglich ihr allein gehörenden Grundstück von ihrem ehemaligen Partner nach Beendigung ihrer nichtehelichen Lebensgemeinschaft an. Im Kern geht es um die Wirksamkeit einer Auflassungsvollmacht, die sie ihrem Ex-Partner in einem notariell beurkundeten Angebot auf Übertragung des Miteigentumsanteils an dem Grundstück (gegen Übernahme einer Grundschuld) erteilt hatte.
Es stellt sich die Frage, was gelten soll, wenn das notariell beurkundete Angebot auf Übertragung eines Miteigentumsanteils formnichtig war. Ist damit die in derselben notariellen Urkunde unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilte Auflassungsvollmacht an den Ex-Partner ebenfalls unwirksam? Und kann dieser Mangel dann durch die (nach der Trennung) durchgeführte Auflassung und Eintragung des Miteigentumsanteils in das Grundbuch nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt werden?
Das LG entschied im Wesentlichen im Sinne der Klägerin. In der Berufungsinstanz hat das OLG einen Anspruch auf Rückübertragung des Miteigentumsanteils jedoch abgelehnt. Vor dem BGH hatte nun die dagegen gerichtete Revision der Klägerin Erfolg.
Die Gründe:
Das Berufungsgericht hat einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB auf der Grundlage der von ihm getroffenen Feststellungen zu Unrecht verneint. Es hat offengelassen, ob der Übertragungsvertrag wegen nicht beurkundeter weiterer Abreden der Parteien formunwirksam war, weil ein Formmangel jedenfalls durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt worden sei. Demzufolge ist in der Revisionsinstanz zu unterstellen, dass der Übertragungsvertrag nicht der nach § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Form entsprach.
Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen tragen die von ihm angenommene Heilung des Formmangels nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB indes nicht.
Nach der Rechtsprechung des BGH hat die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags gemäß § 139 BGB im Zweifel auch die Unwirksamkeit der in diesem Vertrag dem Käufer vom Verkäufer erteilten Auflassungsvollmacht zur Folge. Anders liegt es hingegen, wenn eine Partei die andere unwiderruflich zur Auflassung bevollmächtigt hat, um so die Vollziehung des Vertrags - und damit die Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrags - zu sichern. In einem solchen Fall ist die Auflassungsvollmacht als selbständig gewollt anzusehen.
Das Berufungsgericht hat die Auflassungsvollmacht als von der unterstellten Formunwirksamkeit des Übertragungsvertrags erfasst angesehen, so dass sie entsprechend der genannten Zweifelsregel nach § 139 BGB nichtig war. Damit ist es zudem davon ausgegangen, dass die Klägerin dem Beklagten die Auflassungsvollmacht auch nicht abweichend von der oben genannten Regel unwiderruflich erteilt hat, um so die Vollziehung des gesamten Vertrags und damit die Heilung des - unterstellten - Formmangels zu sichern. Anders als die Revisionserwiderung meint, lässt sich aus dem Wortlaut des Vertrags nichts Gegenteiliges folgern. Als unwiderruflich ist darin allein das Vertragsangebot bezeichnet, nicht aber die Auflassungsvollmacht. Dass die Parteien sich etwa einer Formnichtigkeit bewusst gewesen seien, was im Einzelfall dafür sprechen kann, dass die Auflassungsvollmacht als selbständig gewollt anzusehen ist, ist auch vom Beklagten nicht geltend gemacht worden. Demnach sind die diesbezüglichen Feststellungen des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz zugrunde zu legen.
Zur Gültigkeit des Übertragungsangebots ist das Berufungsgericht erst dadurch gelangt, dass es die Heilungswirkung nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB auch auf die Auflassungsvollmacht erstreckt hat. Das ist indessen bereits deshalb in sich widersprüchlich, weil die Heilung eine wirksame Auflassung voraussetzt. Eine Heilung kann folglich nicht eintreten, wenn schon die Auflassungsvollmacht nicht wirksam erteilt war, weil dies zur Unwirksamkeit der vom Bevollmächtigten erklärten Auflassung führt.
Auf Grundlage der getroffenen Feststellungen ist mithin davon auszugehen, dass die Auflassungsvollmacht nach § 139 BGB ebenso wie das - unterstellt formnichtige - Übertragungsangebot unwirksam war. Die vom Beklagten in diesem Fall ohne Vertretungsmacht erklärte Auflassung war mangels Genehmigung gemäß § 177 BGB und Gestattung nach § 181 BGB unwirksam und konnte folglich nicht zum Wechsel des hälftigen Miteigentumsanteils auf den Beklagten führen.
Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Da es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auf die - ursprüngliche - Formwirksamkeit des Übertragungsangebots ankommt, sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich.