Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB
BGH v. 7.7.2021 - VIII ZR 167/20
Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit Juni 2016 Mieter einer circa 80 m² großen Dreizimmerwohnung in Nürnberg. Mit Schreiben vom 6.11.2018 hat die Klägerin, die im August 2018 im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten war, den Beklagten aufgefordert, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich 490 € um 73,50 € auf 563,50 € (dies entspricht einer Miete von 7,04 €/m²) zuzustimmen. Das Schreiben nahm dabei Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthielt den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne.
Das AG hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung ab Januar 2019 gerichtete Klage als unzulässig und die auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2017 gerichtete Klage als unbegründet abgewiesen. Das LG hat das Urteil bestätigt. Auf die Revision der Klägerin hat der BGH die Entscheidungen der Vorinstanzen insoweit aufgehoben, als im Hinblick auf das Zustimmungsbegehren der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden war und die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.
Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die Zulässigkeit der Zustimmungsklage noch deren Begründetheit - namentlich der geltend gemachte Anspruch auf Zu-stimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) - verneint werden. Abgesehen davon, dass gemäß der inzwischen geänderten Rechtsprechung des Senats die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage betrifft (Senatsurteil vom 29.4.2020 - VIII ZR 355/18), hat das Berufungsgericht das Vorliegen der formellen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB rechtsfehlerhaft verneint.
Gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.
Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) muss die Begründung deshalb - wie sich, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, unmittelbar auch aus der Regelung des § 558a Abs. 3 BGB ergibt - die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind
Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhöhungsverlangen im vorliegenden Fall werde diesen Anforderungen nicht gerecht. Die Klägerin hatte in dem Erhöhungsschreiben - neben der ihrer Meinung nach zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete (627,98 €) - alle danach maßgeblichen Merkmale der Wohnung benannt, um die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu ermitteln, namentlich die Wohnfläche (hier: 80 m²) sowie die Merkmale, die aus Sicht der Klägerin Zu- bzw. Abschläge in der jeweils vorgegebenen Höhe rechtfertigen. Da die Bestimmung der konkreten Mietpreisspanne ausschließlich von dem sich aus diesen Daten ergebenden Tabellenwert und nicht etwa von weiteren Faktoren abhängt, wird dem Beklagten durch jene Angaben die (ansatzweise) Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht.
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es in einem solchen Fall nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen entweder der vom Vermieter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird oder das Schreiben die nach diesem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt bzw. wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist. Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt.
BGH online
Der Beklagte ist seit Juni 2016 Mieter einer circa 80 m² großen Dreizimmerwohnung in Nürnberg. Mit Schreiben vom 6.11.2018 hat die Klägerin, die im August 2018 im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten war, den Beklagten aufgefordert, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich 490 € um 73,50 € auf 563,50 € (dies entspricht einer Miete von 7,04 €/m²) zuzustimmen. Das Schreiben nahm dabei Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthielt den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne.
Das AG hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung ab Januar 2019 gerichtete Klage als unzulässig und die auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2017 gerichtete Klage als unbegründet abgewiesen. Das LG hat das Urteil bestätigt. Auf die Revision der Klägerin hat der BGH die Entscheidungen der Vorinstanzen insoweit aufgehoben, als im Hinblick auf das Zustimmungsbegehren der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden war und die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.
Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die Zulässigkeit der Zustimmungsklage noch deren Begründetheit - namentlich der geltend gemachte Anspruch auf Zu-stimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) - verneint werden. Abgesehen davon, dass gemäß der inzwischen geänderten Rechtsprechung des Senats die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage betrifft (Senatsurteil vom 29.4.2020 - VIII ZR 355/18), hat das Berufungsgericht das Vorliegen der formellen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB rechtsfehlerhaft verneint.
Gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.
Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) muss die Begründung deshalb - wie sich, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, unmittelbar auch aus der Regelung des § 558a Abs. 3 BGB ergibt - die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind
Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhöhungsverlangen im vorliegenden Fall werde diesen Anforderungen nicht gerecht. Die Klägerin hatte in dem Erhöhungsschreiben - neben der ihrer Meinung nach zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete (627,98 €) - alle danach maßgeblichen Merkmale der Wohnung benannt, um die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu ermitteln, namentlich die Wohnfläche (hier: 80 m²) sowie die Merkmale, die aus Sicht der Klägerin Zu- bzw. Abschläge in der jeweils vorgegebenen Höhe rechtfertigen. Da die Bestimmung der konkreten Mietpreisspanne ausschließlich von dem sich aus diesen Daten ergebenden Tabellenwert und nicht etwa von weiteren Faktoren abhängt, wird dem Beklagten durch jene Angaben die (ansatzweise) Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht.
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es in einem solchen Fall nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen entweder der vom Vermieter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird oder das Schreiben die nach diesem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt bzw. wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist. Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt.