Zum gesetzlich nicht geregelten Fall der inhaltlich falschen Auskunftserteilung durch den Vermieter
AG Berlin-Mitte v. 4.8.2022 - 21 C 269/21
Der Sachverhalt:
Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hatte im Juni 2019 an den A. eine im 2. OG gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde, vermietet. Die Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind sind wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht.
Die Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete von 800 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung ab März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete von 699 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1.6.2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017.
Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter im Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: "Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.".
Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab. Die Klägerin forderte daraufhin die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution auf. Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB darstelle.
Das AG hat der Klage im vollen Umfang stattgegeben.
Die Gründe:
Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte. Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird.
Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 i.H.v. 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen, sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet.
Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten aus Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügte diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war.
Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne. Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe. Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse. Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei. Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte.
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Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hatte im Juni 2019 an den A. eine im 2. OG gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde, vermietet. Die Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind sind wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht.
Die Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete von 800 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung ab März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete von 699 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1.6.2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017.
Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter im Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: "Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.".
Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab. Die Klägerin forderte daraufhin die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution auf. Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB darstelle.
Das AG hat der Klage im vollen Umfang stattgegeben.
Die Gründe:
Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte. Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird.
Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 i.H.v. 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen, sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet.
Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten aus Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügte diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war.
Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne. Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe. Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse. Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei. Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte.
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