Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel in einem Mietvertrag über Geschäftsräume
BGH v. 3.3.2021 - XII ZR 92/19
Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte vom Kläger Geschäftsräume in einem historischen Postgebäude zu einer monatlichen Miete von 4.592 € plus Betriebskostenvorauszahlung von 1.803 € angemietet. Der Mietvertrag vom 30.7.2015 hat auszugsweise den folgenden Inhalt:
§ 3 Zustand der Mieträume
Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen (...).
§ 14 Sonstiges
1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.
2. Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden."
Die Räume wurden der Beklagten im April 2016 überlassen, die seither in den Räumlichkeiten eine Tagespflegeeinrichtung betreibt. Sie behauptete verschiedene Mängel des Mietobjekts und zahlte zu keinem Zeitpunkt die vollständige Miete. So habe der Kläger entgegen einer mündlichen Absprache die Fenster in den Mieträumen vor Mietbeginn nicht mit einer zusätzlichen Verglasung ausgestattet.
Der Kläger hat die Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskostenvorauszahlungen in einer Gesamthöhe von 42.993 € nebst Zinsen und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H. weiterer 1.358 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das LG hat der Klage stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der Kläger seine Zahlungsansprüche wegen der inzwischen eingetretenen Abrechnungsreife bei den Betriebskosten i.H.v. 3.343 € in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt. Das OLG hat der Beklagten darüber hinaus eine Mietminderung von 5 % zugestanden. Unter Berücksichtigung der Minderungsquote hat es dem Kläger rückständige Miete i.H.v. 37.668 € nebst Zinsen zuerkannt, die Erledigung der Hauptsache wegen der abrechnungsreifen (geminderten) Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 3.176 € festgestellt und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.242,84 € nebst Zinsen zugesprochen.
Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Berufungsurteil weitestgehend aufgehoben und die Sache im Umfang der Aufhebung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurückverwiesen.
Gründe:
Mit Recht wendet sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass sich aus § 3 Satz 1 des Mietvertrags ("Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen") selbst unter Berücksichtigung von mündlichen Absprachen vor Vertragsschluss keine Verpflichtung des Vermieters ergeben könne, die Fenster in den Mieträumen vor Mietbeginn mit einer zusätzlichen Verglasung auszustatten.
Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass eine frische Renovierung begrifflich eindeutig von einer Sanierung in Neubauqualität abzugrenzen sei und die Vereinbarung deshalb die zusätzliche Verglasung der einfachverglasten Altbaufenster nicht umfassen könne. Unabhängig davon, ob diese Beurteilung zutrifft, wird dabei allerdings schon der Wortlaut der streitigen Regelung in § 3 Satz 1 des Mietvertrags nicht vollständig ausgeschöpft, der mit dem Zusatz "wie abgesprochen" gerade auf vorvertragliche Absprachen zwischen den Parteien Bezug nimmt.
Diesem vom Berufungsgericht nicht berücksichtigten Zusatz ist wie die Revision zu Recht geltend macht zumindest eine Andeutung dahingehend zu entnehmen, dass den im Rahmen der vertragsanbahnenden Verhandlungen getroffenen mündlichen Absprachen eine gewisse Relevanz für die Beurteilung der Frage zukommt, was die Parteien bei Abschluss des schriftlichen Vertrags unter "frisch renoviert" verstanden haben. Im Übrigen würde selbst ein vermeintlich klarer und eindeutiger Wortlaut der Erklärung keine Grenze für die Auslegung anhand der Gesamtumstände bilden
Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Klausel unter § 14 Nr. 1 des vom Kläger gestellten Mietvertrags von den Vertragsparteien ausgehandelt worden ist. Die Frage nach dem Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.v. § 305 BGB ist im Berufungsverfahren wenn auch bezüglich einer anderen Klausel des Vertragswerks streitig gewesen. Für die Revision ist daher davon auszugehen, dass es sich bei der betreffenden Regelung um eine Formularklausel handelt; es kommt darauf aber nicht einmal entscheidend an. Denn sog. Vollständigkeitsklauseln ("Mündliche Nebenabreden bestehen nicht", "Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen", "Mündliche Nebenabreden existieren nicht") richten sich gleich ob sie als AGB in den Vertrag einbezogen oder individuell ausgehandelt sind auf die Bestätigung der Tatsache, dass der schriftliche Vertrag alle zwischen den Parteien vereinbarten Regelungen bezüglich des Vertragsgegenstands enthält.
In der BGH-Rechtsprechung ist geklärt, dass solche Klauseln lediglich die ohnehin eingreifende Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der schriftlichen Vertragsurkunde wiedergeben, jedoch dem Vertragspartner, der sich auf eine abweichende mündliche Vereinbarung berufen will, die Führung des Gegenbeweises offenlassen. Einer Vollständigkeitsklausel wie in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags kann demgegenüber keine unwiderlegbare Vermutung für das Nichtbestehen mündlicher Abreden und auch sonst nicht entnommen werden, dass die Absprachen der Parteien aus dem Stadium der vertragsanbahnenden Verhandlungen keine Geltung mehr beanspruchen dürften. Als AGB wäre eine dies bezweckende Formularklausel mit Blick auf §§ 305 b, 307, 309 Nr. 12 BGB ohnehin unwirksam.
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Die Beklagte hatte vom Kläger Geschäftsräume in einem historischen Postgebäude zu einer monatlichen Miete von 4.592 € plus Betriebskostenvorauszahlung von 1.803 € angemietet. Der Mietvertrag vom 30.7.2015 hat auszugsweise den folgenden Inhalt:
§ 3 Zustand der Mieträume
Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen (...).
§ 14 Sonstiges
1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.
2. Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden."
Die Räume wurden der Beklagten im April 2016 überlassen, die seither in den Räumlichkeiten eine Tagespflegeeinrichtung betreibt. Sie behauptete verschiedene Mängel des Mietobjekts und zahlte zu keinem Zeitpunkt die vollständige Miete. So habe der Kläger entgegen einer mündlichen Absprache die Fenster in den Mieträumen vor Mietbeginn nicht mit einer zusätzlichen Verglasung ausgestattet.
Der Kläger hat die Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskostenvorauszahlungen in einer Gesamthöhe von 42.993 € nebst Zinsen und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H. weiterer 1.358 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das LG hat der Klage stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der Kläger seine Zahlungsansprüche wegen der inzwischen eingetretenen Abrechnungsreife bei den Betriebskosten i.H.v. 3.343 € in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt. Das OLG hat der Beklagten darüber hinaus eine Mietminderung von 5 % zugestanden. Unter Berücksichtigung der Minderungsquote hat es dem Kläger rückständige Miete i.H.v. 37.668 € nebst Zinsen zuerkannt, die Erledigung der Hauptsache wegen der abrechnungsreifen (geminderten) Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 3.176 € festgestellt und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.242,84 € nebst Zinsen zugesprochen.
Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Berufungsurteil weitestgehend aufgehoben und die Sache im Umfang der Aufhebung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurückverwiesen.
Gründe:
Mit Recht wendet sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass sich aus § 3 Satz 1 des Mietvertrags ("Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen") selbst unter Berücksichtigung von mündlichen Absprachen vor Vertragsschluss keine Verpflichtung des Vermieters ergeben könne, die Fenster in den Mieträumen vor Mietbeginn mit einer zusätzlichen Verglasung auszustatten.
Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass eine frische Renovierung begrifflich eindeutig von einer Sanierung in Neubauqualität abzugrenzen sei und die Vereinbarung deshalb die zusätzliche Verglasung der einfachverglasten Altbaufenster nicht umfassen könne. Unabhängig davon, ob diese Beurteilung zutrifft, wird dabei allerdings schon der Wortlaut der streitigen Regelung in § 3 Satz 1 des Mietvertrags nicht vollständig ausgeschöpft, der mit dem Zusatz "wie abgesprochen" gerade auf vorvertragliche Absprachen zwischen den Parteien Bezug nimmt.
Diesem vom Berufungsgericht nicht berücksichtigten Zusatz ist wie die Revision zu Recht geltend macht zumindest eine Andeutung dahingehend zu entnehmen, dass den im Rahmen der vertragsanbahnenden Verhandlungen getroffenen mündlichen Absprachen eine gewisse Relevanz für die Beurteilung der Frage zukommt, was die Parteien bei Abschluss des schriftlichen Vertrags unter "frisch renoviert" verstanden haben. Im Übrigen würde selbst ein vermeintlich klarer und eindeutiger Wortlaut der Erklärung keine Grenze für die Auslegung anhand der Gesamtumstände bilden
Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Klausel unter § 14 Nr. 1 des vom Kläger gestellten Mietvertrags von den Vertragsparteien ausgehandelt worden ist. Die Frage nach dem Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) i.S.v. § 305 BGB ist im Berufungsverfahren wenn auch bezüglich einer anderen Klausel des Vertragswerks streitig gewesen. Für die Revision ist daher davon auszugehen, dass es sich bei der betreffenden Regelung um eine Formularklausel handelt; es kommt darauf aber nicht einmal entscheidend an. Denn sog. Vollständigkeitsklauseln ("Mündliche Nebenabreden bestehen nicht", "Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen", "Mündliche Nebenabreden existieren nicht") richten sich gleich ob sie als AGB in den Vertrag einbezogen oder individuell ausgehandelt sind auf die Bestätigung der Tatsache, dass der schriftliche Vertrag alle zwischen den Parteien vereinbarten Regelungen bezüglich des Vertragsgegenstands enthält.
In der BGH-Rechtsprechung ist geklärt, dass solche Klauseln lediglich die ohnehin eingreifende Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der schriftlichen Vertragsurkunde wiedergeben, jedoch dem Vertragspartner, der sich auf eine abweichende mündliche Vereinbarung berufen will, die Führung des Gegenbeweises offenlassen. Einer Vollständigkeitsklausel wie in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags kann demgegenüber keine unwiderlegbare Vermutung für das Nichtbestehen mündlicher Abreden und auch sonst nicht entnommen werden, dass die Absprachen der Parteien aus dem Stadium der vertragsanbahnenden Verhandlungen keine Geltung mehr beanspruchen dürften. Als AGB wäre eine dies bezweckende Formularklausel mit Blick auf §§ 305 b, 307, 309 Nr. 12 BGB ohnehin unwirksam.