Zur Berücksichtigung von Balkonflächen bei Ermittlung der Wohnungsgröße

Der Sachverhalt:
In diesem Verfahren geht es um die Frage, ob der beklagte Mieter einer Wohnung der von der klagenden Vermieterin gewünschten Mieterhöhung zustimmen musste. Es handelte sich um eine in Berlin-Wedding liegende Wohnung, für die in dem Mietvertrag zunächst eine Wohnfläche von rd. 94 qm angegeben und diese Angabe dann durchgestrichen worden war, da der Beklagte Einwände gegen diese Größe hatte.

Mit Schreiben vom 31.1.2012 forderte die Klägerin den Mieter auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher mtl. 423 € um 65 € auf 508 € zuzustimmen. Der Beklagte hielt zuletzt lediglich eine Erhöhung auf 444 € für berechtigt, so dass die Vermieterin Klage gegen ihn auf Zustimmung zu der weiteren Erhöhung erhob.

Das AG gab der Klage teilweise statt, sah eine Miete von 486 € als ortsüblich an, und urteilte entsprechend. Auf die Berufung des Beklagten änderte das LG das Urteil ab und verurteilte den Beklagten, einer Erhöhung lediglich auf 451 € zuzustimmen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die beim BGH anhängige Revision wird dort unter dem Az. VIII ZR 33/18 geführt.

Die Gründe:
Maßgeblich in diesem Rechtsstreit war die Wohnungsgröße, um den zulässigen Erhöhungsbetrag zu ermitteln. Dafür wurden mehrere Sachverständigengutachten eingeholt. Aufgrund der Beweisaufnahme steht fest, dass die Wohnfläche lediglich 84 qm beträgt und anhand dieser Größe die zulässige Erhöhung zu berechnen ist. Der umbaute Wohnraum umfasst nach der sachverständigen Ermittlung 76 qm. Entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin ist die Fläche der für diese Wohnung n
utzbaren zwei Balkone lediglich mit einem Viertel hinzuzurechnen, da keine Anhaltspunkte für eine abweichende Berechnung vorliegen.

Grundsätzlich ist bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Größe einer Wohnung nach der örtlichen Verkehrssitte zu ermitteln. Dabei kommen neben der für preisgebundenen Wohnraum seit dem 1.1.2004 anwendbaren Wohnflächenverordnung auch alternative Regelwerke wie zum Beispiel die DIN Vorschriften in Betracht.

Aufgrund der durchgeführten Datenerhebung des Sachverständigen u.a. mittels eines Fragebogens ist festzustellen, dass in zurückliegenden Zeiten die Mehrheit der Befragten die Wohnflächenverordnung angewendet hat, um die Wohnungsgröße zu ermitteln. In dieser Verordnung ist jedoch ausdrücklich festgelegt, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden können. Die Umfrage hat allerdings auch ergeben, dass viele der befragten Privatvermieter insoweit die Wohnflächenverordnung rechtsfehlerhaft anwenden und die Hälfte von Balkonflächen berücksichtigen, während die Mehrheit der Großvermieter die Wohnflächenverordnung auch in dieser Hinsicht korrekt anwenden.

Es ist nicht gerechtfertigt, die bisherige häufig vorkommende Praxis als örtliche Verkehrssitte anzusehen. Denn die Mehrheit sieht ein Regelwerk als verbindlich an, das bei zutreffender Anwendung eine anderweitige Flächenberechnung vorschreibt. Da in dem zu entscheidenden Fall die Wohnungsgröße tatsächlich rd. 11 % weniger betrug als ursprünglich dem Mietvertrag zugrunde gelegt, erscheint auch einen Minderungsbetrag der ursprünglichen Miete von 11 % für gerechtfertigt; daher war die Klägerin aufgrund der Widerklage des Beklagten zu verurteilen, bereits erhaltenen Mietzins für die Monate Januar 2009 bis März 2012 i.H.v. rd. 47 € mtl. zurückzuzahlen.

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