Zur Möglichkeit einer weiteren Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten
BGH v. 16.12.2020 - VIII ZR 367/18
Der Sachverhalt:
Die Klägerin mietete im Jahr 1998 von dem Rechtsvorgänger der Beklagten eine Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 19.12.2008 und vom 3.2.2009 kündigte die Beklagte der Klägerin die Durchführung verschiedener baulicher Veränderungen in der Wohnung an. Diese wurden im Jahr 2010 durchgeführt. U.a. wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 29.10.2010 unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) einer Erhöhung der mtl. Nettokaltmiete von rd. 187 € um 37 € auf insgesamt 224 € ab dem 1.1.2011 zuzustimmen. Die Klägerin erteilte die Zustimmung.
Mit weiterem Schreiben vom 30.8.2011 machte die Beklagte zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um rd. 117 € ab dem 1.5.2012 geltend. Auf den Widerspruch der Klägerin reduzierte die Beklagte den Modernisierungszuschlag mit Schreiben vom 31.5.2012 um den bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag (37 €) auf rd. 79 €. Diesen zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Klägerin nach Mahnung lediglich unter Vorbehalt. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Rückzahlung der geleisteten Modernisierungszuschläge für Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 i.H.v. insgesamt rd. 2.140 € nebst Zinsen sowie die Feststellung, den Modernisierungszuschlag (von 79 €) nicht zu schulden.
Das AG gab der Zahlungsklage statt und wies die Feststellungsklage als unzulässig ab. Das LG gab der Klage in vollem Umfang statt. Die Revision wurde nicht zugelassen. Auf die gegen dieses Urteil gerichtete Verfassungsbeschwerde der Beklagten hob das BVerfG das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des LG zurück. Das LG wies die Klage nunmehr insgesamt als unbegründet ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das LG hat einen - hier einzig in Betracht kommenden - Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 i.H.v. insgesamt rd. 2.140 € zu Recht verneint.
Die Mietzahlungen der Klägerin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die Beklagte hat die mtl. Nettokaltmiete mit Schreiben vom 30.8.2011 wirksam gem. §§ 559, 559b BGB a.F. um rd. 79 € ab dem 1.5.2012 erhöht. An dieser Erhöhung war die Beklagte nicht infolge der vorangegangenen Erhöhung der Miete gem. §§ 558 ff. BGB gehindert. Zu Recht hat das LG aus denselben Gründen auch einen Anspruch der Klägerin auf Feststellung, dass sie der Beklagten eine um 79 € erhöhte Miete nicht schulde, verneint.
Nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gem. § 559b Abs. 1, 2 BGB a.F. schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang einer nach Maßgabe des Gesetzes erläuterten Mieterhöhungserklärung in Textform, wobei sich die Frist unter bestimmten Umständen um sechs Monate verlängert.
Danach hat die Beklagte aufgrund ihrer Erklärung vom 30.8.2011 gegenüber der Klägerin Anspruch auf eine um 79 € erhöhte Miete ab dem 1.5.2012. An einer Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. war die Beklagte entgegen der Auffassung der Revision nicht etwa deshalb von vornherein gehindert, weil sie zuvor, unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, bereits eine Erhöhung der Miete gem. §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hat.
Dieser Umstand führt - wovon das LG hier zutreffend ausgegangen ist - lediglich dazu, dass der (nachfolgend) geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.
BGH online
Die Klägerin mietete im Jahr 1998 von dem Rechtsvorgänger der Beklagten eine Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 19.12.2008 und vom 3.2.2009 kündigte die Beklagte der Klägerin die Durchführung verschiedener baulicher Veränderungen in der Wohnung an. Diese wurden im Jahr 2010 durchgeführt. U.a. wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 29.10.2010 unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) einer Erhöhung der mtl. Nettokaltmiete von rd. 187 € um 37 € auf insgesamt 224 € ab dem 1.1.2011 zuzustimmen. Die Klägerin erteilte die Zustimmung.
Mit weiterem Schreiben vom 30.8.2011 machte die Beklagte zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um rd. 117 € ab dem 1.5.2012 geltend. Auf den Widerspruch der Klägerin reduzierte die Beklagte den Modernisierungszuschlag mit Schreiben vom 31.5.2012 um den bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag (37 €) auf rd. 79 €. Diesen zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Klägerin nach Mahnung lediglich unter Vorbehalt. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Rückzahlung der geleisteten Modernisierungszuschläge für Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 i.H.v. insgesamt rd. 2.140 € nebst Zinsen sowie die Feststellung, den Modernisierungszuschlag (von 79 €) nicht zu schulden.
Das AG gab der Zahlungsklage statt und wies die Feststellungsklage als unzulässig ab. Das LG gab der Klage in vollem Umfang statt. Die Revision wurde nicht zugelassen. Auf die gegen dieses Urteil gerichtete Verfassungsbeschwerde der Beklagten hob das BVerfG das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des LG zurück. Das LG wies die Klage nunmehr insgesamt als unbegründet ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das LG hat einen - hier einzig in Betracht kommenden - Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 i.H.v. insgesamt rd. 2.140 € zu Recht verneint.
Die Mietzahlungen der Klägerin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die Beklagte hat die mtl. Nettokaltmiete mit Schreiben vom 30.8.2011 wirksam gem. §§ 559, 559b BGB a.F. um rd. 79 € ab dem 1.5.2012 erhöht. An dieser Erhöhung war die Beklagte nicht infolge der vorangegangenen Erhöhung der Miete gem. §§ 558 ff. BGB gehindert. Zu Recht hat das LG aus denselben Gründen auch einen Anspruch der Klägerin auf Feststellung, dass sie der Beklagten eine um 79 € erhöhte Miete nicht schulde, verneint.
Nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gem. § 559b Abs. 1, 2 BGB a.F. schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang einer nach Maßgabe des Gesetzes erläuterten Mieterhöhungserklärung in Textform, wobei sich die Frist unter bestimmten Umständen um sechs Monate verlängert.
Danach hat die Beklagte aufgrund ihrer Erklärung vom 30.8.2011 gegenüber der Klägerin Anspruch auf eine um 79 € erhöhte Miete ab dem 1.5.2012. An einer Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. war die Beklagte entgegen der Auffassung der Revision nicht etwa deshalb von vornherein gehindert, weil sie zuvor, unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, bereits eine Erhöhung der Miete gem. §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hat.
Dieser Umstand führt - wovon das LG hier zutreffend ausgegangen ist - lediglich dazu, dass der (nachfolgend) geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.