Zur Schadensersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung

Der Sachverhalt:
Die Kläger sind seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Da der der Kläger Anfang 2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hatte, hielten sie sich seit November 2010 in Kanada auf. Mitte August 2010 unterrichteten sie die Hausverwaltung der Beklagten von ihrer Absicht, die Wohnung - mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers - für voraussichtlich zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten.

Die Beklagte verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Das AG verurteilte sie mit rechtskräftigem Urteil dazu, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung Ende 2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten. Im vorliegenden Verfahren nahmen die Kläger die Beklagte auf Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 i.H.v. insgesamt 7.475 € nebst Zinsen in Anspruch.

AG und LG gaben der Klage statt. Die vom LG zugelassene Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Den Klägern stand nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zu. Da die Beklagte die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hatte, verletzte sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht und muss nun den daraus entstandenen Schaden (Mietausfall) ersetzen.

Der Wunsch der Kläger, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des Klägers im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellte hier ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten. Denn § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf.

Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er - wie hier - ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Die Beklagte konnte sich hinsichtlich der Verweigerung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Die Tatsache, dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastete die Beklagte nicht von ihrer rechtlichen Fehleinschätzung. Schließlich hätte sie sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Linkhinweise:

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