Zustimmung zur Mieterhöhung trotz falscher Wohnfläche u.U. wirksam
BGH v. 11.12.2019 - VIII ZR 234/18
Der Sachverhalt:
Der Kläger war im Zeitraum 2006 bis 2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Die Beklagten übersandten dem Kläger in den folgenden Jahren vier Mieterhöhungsverlangen. In diesen errechneten die Beklagten ausgehend von einer Wohnfläche von 114 qm jeweils erhöhte Grundmieten, die betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel lagen. Der Kläger stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten.
Im Jahr 2013 zweifelte der Kläger erstmals die in den Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 114 qm an und machte geltend, die Wohnfläche betrage lediglich 100 qm. Er forderte die Beklagten erfolglos auf, die deshalb angeblich überzahlte Miete an ihn zurückzuzahlen.
Das AG hat die auf Rückzahlung von vermeintlich überzahlter Miete gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das LG sodann das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von ca 5.000 € verurteilt. Die Revision der Beklagten war erfolgeich.
Die Gründe:
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der erbrachten erhöhten Mietzahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht zu. Denn die Mietzahlungen des Klägers haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Kläger auch gezahlten Beträge. Der Irrtum der Parteien über die Wohnfläche rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 , 2 BGB) nicht, weil dem Kläger ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist.
Durch die Zustimmung des Klägers zu den jeweiligen Mieterhöhungsbegehren der Beklagten ist jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine entsprechende Mieterhöhung zustande gekommen, der den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen darstellt. Es kommt im Fall einer Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zugestanden hat (vgl. BGH v. 8.10.1997 - VIII ZR 373/96).
Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Der in den Vereinbarungen der Parteien über die jeweilige Mieterhöhung liegende Rechtsgrund für die (erhöhten) Mietzahlungen ist nicht durch eine zugunsten des Klägers vorzunehmende Vertragsanpassung gem. § 313 BGB entfallen.
Zwar kann ein beiderseitiger Motivirrtum, insbesondere ein Kalkulationsirrtum, unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 , 2 BGB zu einer Vertragsanpassung führen. Der Senat hat dies in der Vergangenheit in einer Konstellation bejaht, in der die Mietvertragsparteien eine Mieterhöhung auf der Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach, vereinbart hatten. Dies hatte zur Folge, dass in jenem Fall die vereinbarte erhöhte Miete bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und der Senat vor diesem Hintergrund angenommen hat, dass dem Mieter deshalb ein unverändertes Festhalten an den vereinbarten Mieterhöhungen nicht zumutbar war (BGH v. 7.7.2004 - VIII ZR 192/03). Hierin liegt der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall, in dem die jeweils vereinbarten erhöhten Mieten auch unter Berücksichtigung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.
Es kommt auch nicht darauf an, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche die jeweiligen Mieterhöhungen nicht oder nicht in vollem Umfang vereinbart hätten. Denn eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers kommt jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil ihm ein unverändertes Festhalten an den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung (§ 313 Abs. 1 BGB) zumutbar ist. Dies kann der Senat selbst beurteilen, weil die zu berücksichtigenden Umstände festgestellt und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind.
Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen. Dass die Beklagten ihren Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche zugrunde gelegt haben, hat sich aber bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung letztlich nicht zum Nachteil des Klägers ausgewirkt.
Denn den Beklagten stand, wie bereits ausgeführt, auch bei Berücksichtigung der wahren (geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zu. Diesen Anspruch hätten sie im Falle einer Zustimmungsverweigerung des Klägers auch in einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzen können. Zwar wäre es dem Kläger in einem solchen Fall unbenommen gewesen, das Mietverhältnis durch eine (Sonder)Kündigung nach § 561 BGB zu beenden, um die von den Beklagten begehrte Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen. Dass er eine solche Entscheidung allein deshalb getroffen hätte, weil die - innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende und an sich berechtigte - Mieterhöhung auf einer unzutreffenden Flächenangabe beruhte, erscheint aber nicht plausibel.
Der den Beklagten bei den Mieterhöhungsbegehren bezüglich der Wohnfläche unterlaufene Fehler hatte somit für den Kläger keine negativen wirtschaftlichen Auswirkungen, so dass ihm ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen auch zumutbar ist. Da eine Anpassung der Mieterhöhungsvereinbarungen auf eine jeweils geringere Miete somit nicht in Betracht kommt, besteht der Rechtsgrund für die vom Kläger erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen fort.
BGH online
Der Kläger war im Zeitraum 2006 bis 2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Die Beklagten übersandten dem Kläger in den folgenden Jahren vier Mieterhöhungsverlangen. In diesen errechneten die Beklagten ausgehend von einer Wohnfläche von 114 qm jeweils erhöhte Grundmieten, die betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel lagen. Der Kläger stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten.
Im Jahr 2013 zweifelte der Kläger erstmals die in den Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 114 qm an und machte geltend, die Wohnfläche betrage lediglich 100 qm. Er forderte die Beklagten erfolglos auf, die deshalb angeblich überzahlte Miete an ihn zurückzuzahlen.
Das AG hat die auf Rückzahlung von vermeintlich überzahlter Miete gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das LG sodann das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von ca 5.000 € verurteilt. Die Revision der Beklagten war erfolgeich.
Die Gründe:
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der erbrachten erhöhten Mietzahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht zu. Denn die Mietzahlungen des Klägers haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Kläger auch gezahlten Beträge. Der Irrtum der Parteien über die Wohnfläche rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 , 2 BGB) nicht, weil dem Kläger ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist.
Durch die Zustimmung des Klägers zu den jeweiligen Mieterhöhungsbegehren der Beklagten ist jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine entsprechende Mieterhöhung zustande gekommen, der den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen darstellt. Es kommt im Fall einer Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zugestanden hat (vgl. BGH v. 8.10.1997 - VIII ZR 373/96).
Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Der in den Vereinbarungen der Parteien über die jeweilige Mieterhöhung liegende Rechtsgrund für die (erhöhten) Mietzahlungen ist nicht durch eine zugunsten des Klägers vorzunehmende Vertragsanpassung gem. § 313 BGB entfallen.
Zwar kann ein beiderseitiger Motivirrtum, insbesondere ein Kalkulationsirrtum, unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 , 2 BGB zu einer Vertragsanpassung führen. Der Senat hat dies in der Vergangenheit in einer Konstellation bejaht, in der die Mietvertragsparteien eine Mieterhöhung auf der Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach, vereinbart hatten. Dies hatte zur Folge, dass in jenem Fall die vereinbarte erhöhte Miete bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und der Senat vor diesem Hintergrund angenommen hat, dass dem Mieter deshalb ein unverändertes Festhalten an den vereinbarten Mieterhöhungen nicht zumutbar war (BGH v. 7.7.2004 - VIII ZR 192/03). Hierin liegt der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall, in dem die jeweils vereinbarten erhöhten Mieten auch unter Berücksichtigung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.
Es kommt auch nicht darauf an, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche die jeweiligen Mieterhöhungen nicht oder nicht in vollem Umfang vereinbart hätten. Denn eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers kommt jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil ihm ein unverändertes Festhalten an den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung (§ 313 Abs. 1 BGB) zumutbar ist. Dies kann der Senat selbst beurteilen, weil die zu berücksichtigenden Umstände festgestellt und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind.
Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen. Dass die Beklagten ihren Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche zugrunde gelegt haben, hat sich aber bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung letztlich nicht zum Nachteil des Klägers ausgewirkt.
Denn den Beklagten stand, wie bereits ausgeführt, auch bei Berücksichtigung der wahren (geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zu. Diesen Anspruch hätten sie im Falle einer Zustimmungsverweigerung des Klägers auch in einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzen können. Zwar wäre es dem Kläger in einem solchen Fall unbenommen gewesen, das Mietverhältnis durch eine (Sonder)Kündigung nach § 561 BGB zu beenden, um die von den Beklagten begehrte Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen. Dass er eine solche Entscheidung allein deshalb getroffen hätte, weil die - innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende und an sich berechtigte - Mieterhöhung auf einer unzutreffenden Flächenangabe beruhte, erscheint aber nicht plausibel.
Der den Beklagten bei den Mieterhöhungsbegehren bezüglich der Wohnfläche unterlaufene Fehler hatte somit für den Kläger keine negativen wirtschaftlichen Auswirkungen, so dass ihm ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen auch zumutbar ist. Da eine Anpassung der Mieterhöhungsvereinbarungen auf eine jeweils geringere Miete somit nicht in Betracht kommt, besteht der Rechtsgrund für die vom Kläger erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen fort.