Zwangsverwalter bekommen keine zusätzliche Vergütung für Tiefgaragenstellplätze

Der Sachverhalt:
Das AG hatte auf Antrag der Gläubigerin die Zwangsverwaltung des Sonder- und Teileigentums des Schuldners, das aus einer Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz besteht, angeordnet und einen Zwangsverwalter bestellt. Dieser nahm den Stellplatz und die Eigentumswohnung in Besitz. Beide waren nicht vermietet. Nach Antragsrücknahme hob das AG die Zwangsverwaltung wieder auf.

Der Zwangsverwalter beantragte daraufhin, für die Eigentumswohnung und für den Tiefgaragenstellplatz jeweils die Mindestvergütung gem. § 20 Abs. 1 ZwVwV i.H.v. 600 € festzusetzen, nebst Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer jeweils 785,40 € (insgesamt 1.570,80 €). Das AG setzte die Vergütung antragsgemäß fest; das LG kürzte die Vergütung auf 785,40 €. Die hiergegen gerichtete zugelassene Rechtsbeschwerde des Zwangsverwalters blieb vor dem BGH erfolglos.

Gründe:
Die Mindestvergütung war nur einmal anzusetzen.

Nach der BGH-Rechtsprechung ist die Vergütung des Zwangsverwalters, die nach der Inbesitznahme mindestens 600 € beträgt, zwar grundsätzlich für jedes Objekt festzusetzen, mit dessen Verwaltung der Zwangsverwalter betraut ist. Eine Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplätze sind aber, jedenfalls soweit es sich um eine übliche Zahl von ein bis zwei Stellplätzen handelt, als wirtschaftliche Einheit anzusehen; die dem Zwangsverwalter gem. § 20 Abs. 1 ZwVwV zustehende Mindestvergütung ist deshalb nur einmal festzusetzen, und zwar unabhängig davon, ob der Stellplatz im Teileigentum des Schuldners steht oder ob diesem insoweit nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. Unerheblich ist es insoweit auch, wenn die Wohnung und der Stellplatz separat vermietet sind bzw. werden.

Werden die Objekte - wie hier - bei der Inbesitznahme nicht genutzt, spricht gegen dieses Ergebnis allerdings, dass Wohnung und Stellplatz jeweils separat vermietet werden könnten; auch bei einer Vermietung beider Objekte an die gleiche Partei könnten jeweils getrennte Verträge abgeschlossen oder getrennte Mietzinsanteile ausgewiesen werden. Diese Betrachtungsweise ließe aber unberücksichtigt, dass jedenfalls eine übliche Anzahl von ein bis zwei Stellplätzen in einem tatsächlich und wirtschaftlich untergeordneten Verhältnis zu der Eigentumswohnung steht und die einheitliche Nutzung der Objekte eher die Regel als die Ausnahme darstellt.

Die Mindestvergütung für jedes der Objekte wäre auch wirtschaftlich unangemessen, da sich der Verordnungsgeber bei der Bemessung der Mindestvergütung an einem Aufwand von sechs bis acht Stunden orientiert hat, der für die Inbesitznahme und den darüber zu fertigenden Bericht mindestens zu veranschlagen sei. Schließlich spricht gegen eine separate Mindestvergütung, dass die Höhe der Zwangsverwaltervergütung von der rechtlichen Ausgestaltung der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Einzelfall abhinge. Steht nämlich eine Tiefgarage - wie es häufig der Fall ist - im gemeinschaftlichen Eigentum und ist dem Wohnungseigentümer nur ein Sondernutzungsrecht zugeordnet, kann dieses ebenso wie ein im Teileigentum stehender Stellplatz zwar durch separate Vermietung genutzt werden. Wohnung und Sondernutzungsrecht stellen aber ein einheitliches Zwangsverwaltungsobjekt dar, für das zweifelsfrei nur die einfache Mindestvergütung anfällt.

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