Zweckwidrige Nutzung in verwalterloser Zweier-WEG - Unterlassungsklage nicht im Wege der actio pro socio
BGH v. 9.2.2024 - V ZR 6/23
Der Sachverhalt:
Die Parteien sind die einzigen Mitglieder einer aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), für die jedenfalls in den Vorinstanzen kein Verwalter bestellt war. Den Beklagten steht Sonder- und Teileigentum an Wohn- und Gewerberäumen zu. Bei den Räumen handelt es sich um eine ehemalige Metzgerei mit Schlachthaus und Wohnmöglichkeiten, die seit einigen Jahren leer steht.
Mit ihrer im Jahr 2021 erhobenen Klage wandten sich die Kläger gegen die Absicht der Beklagten, die Gewerberäume einer Wohnnutzung zuzuführen. Das AG hat die auf Unterlassung gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Berufung der Kläger mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abzuweisen ist. Der BGH hat die hiergegen gerichtete und zugelassene Revision zurückgewiesen.
Gründe:
Die Kläger können den Anspruch auf Einhaltung des Binnenrechts nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG und den auf das gleiche Ziel gerichteten Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB nicht geltend machen.
Der Senat hat bereits entschieden, dass der einzelne Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen kann. Vielmehr besteht nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG die von konkreten Beeinträchtigungen losgelöste Pflicht der Wohnungseigentümer, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten, nur gegenüber der GdWE.
Soweit ein Verstoß gegen das Regelwerk keinen Wohnungseigentümer konkret beeinträchtigt, ist es nach der Auffassung des Gesetzgebers sachgerecht, dass die damit zusammenhängenden Auseinandersetzungen nicht zwischen einzelnen Wohnungseigentümern geführt werden, sondern mit der GdWE. Nichts anderes folgt daraus, dass die einer Zweckbestimmung widersprechende Nutzung einer Sondereigentumseinheit sich zugleich als (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer darstellt.
Infolgedessen können auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Fortführung von Senat, Urt. v. 28.1.2022 - V ZR 86/21). Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senat, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 180/21).
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Die Parteien sind die einzigen Mitglieder einer aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), für die jedenfalls in den Vorinstanzen kein Verwalter bestellt war. Den Beklagten steht Sonder- und Teileigentum an Wohn- und Gewerberäumen zu. Bei den Räumen handelt es sich um eine ehemalige Metzgerei mit Schlachthaus und Wohnmöglichkeiten, die seit einigen Jahren leer steht.
Mit ihrer im Jahr 2021 erhobenen Klage wandten sich die Kläger gegen die Absicht der Beklagten, die Gewerberäume einer Wohnnutzung zuzuführen. Das AG hat die auf Unterlassung gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Berufung der Kläger mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abzuweisen ist. Der BGH hat die hiergegen gerichtete und zugelassene Revision zurückgewiesen.
Gründe:
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Der Senat hat bereits entschieden, dass der einzelne Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen kann. Vielmehr besteht nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG die von konkreten Beeinträchtigungen losgelöste Pflicht der Wohnungseigentümer, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten, nur gegenüber der GdWE.
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Infolgedessen können auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Fortführung von Senat, Urt. v. 28.1.2022 - V ZR 86/21). Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senat, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 180/21).
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