Montagsblog: Neues vom BGH

Diese Woche geht es um die Grenzen des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“.

Eintritt in das Mietverhältnis bei bloßem Mitbenutzungsrecht Beschluss vom 4. September 2019 – XII ZR 52/18

Mit den Grenzen von § 566 Abs. 1 BGB befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Klägerin hatte von einer später insolvent gewordenen Gesellschaft Gewerberäume gemietet. Nach dem Mietvertrag war sie berechtigt, eine Zufahrt mitzubenutzen, die auf einem benachbarten, ebenfalls der damaligen Vermieterin gehörenden Grundstück liegt. Der Insolvenzverwalter veräußerte das Grundstück mit den vermieteten Räumen an die Beklagte zu 1 und das Grundstück mit der Zufahrt an die Beklagte zu 2. Die Beklagte zu 1 erklärte die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 111 InsO. Die Klägerin hielt diese Kündigung mangels Mitwirkung der Beklagten zu 2 für unwirksam und beantragte die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz aller daraus entstehenden Schäden verpflichtet sind. Das LG wies die Klage ab. Das OLG stellte fest, dass das Mietverhältnis bis zu dem im Vertrag vorgesehenen Endtermin weiterbestanden habe.

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil in vollem Umfang wieder her. Entgegen der Auffassung des OLG war die allein von der Beklagten zu 1 erklärte Kündigung wirksam, weil die Beklagte zu 2 nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Für einen Eintritt nach dieser Vorschrift ist erforderlich, dass ein Grundstück veräußert wird, das als Mietsache Gegenstand eines Mietvertrags ist und dem Mieter vor der Veräußerung überlassen wurde. An beiden Voraussetzungen fehlt es in Bezug auf Grundstücke oder Räume, an denen dem Mieter lediglich ein Recht zur Mitbenutzung eingeräumt worden ist.

Praxistipp: Ein Notwegrecht darf gemäß § 917 BGB nur der Eigentümer des vermieteten Grundstücks geltend machen, nicht der Mieter. Ist das Verlangen erfolgreich, darf sich gemäß § 986 Abs. 1 BGB auch der Mieter auf das Notwegrecht berufen.