Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter – sinnvoll – sinnlos?

Zum 1. August 2018 wird für die gewerbsmäßige Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums i.S. des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 WEG sowie für die gewerbsmäßige Verwaltung für Dritte von Mietverhältnissen über Wohnräume i.S. des § 549 BGB nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO eine Gewerbeerlaubnis benötigt. Wohnimmobilienverwalter müssen hierfür neben ihrer Zuverlässigkeit (§ 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO) und ihren geordneten Vermögensverhältnissen (§ 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO) den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO) nachweisen. Ein besonderer Nachweis der beruflichen Sachkunde ist nicht erforderlich, es besteht jedoch nach § 34c Abs. 2a eine Pflicht zur Weiterbildung im Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. Den Weiterbildungsnachweis muss der Gewerbetreibende nicht für seine eigene Person erbringen, es genügt, wenn sich eine angemessene Zahl von Beschäftigten des Gewerbetreibenden, die diesen vertreten dürfen und die aufsichtsführend tätig werden, weiterbildet.

Es stellt sich die Frage, ob mit der Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung sowie einer Weiterbildungspflicht von durchschnittlich weniger als 7 Stunden pro Jahr eine ordnungsgemäße Verwaltung von Immobilien und ein ausreichender Schutz der Eigentümer vor Schäden erreicht werden kann. M.E. hätte der ursprüngliche Ansatz, die Gewerbeerlaubnis vom Bestehen einer Sachkundeprüfung abhängen zu lassen, ergänzt um eine Fortbildungsverpflichtung, weiter verfolgt werden sollen. Es bleibt abzuwarten, welche Anforderungen die nach § 34c Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 GewO zu erlassende Verordnung an die Weiterbildungspflicht stellen wird. Für mich steht jedoch fest, dass ein bloß formalisierter Nachweis der Teilnahme an einer Weiterbildung keine fundierte Sachkenntnis ersetzen kann. Aus meiner persönlichen Erfahrung mit Wohnungs- und Sondereigentumsverwaltern habe ich oftmals ein eklatantes Defizit an Grundkenntnissen des Wohnungseigentumsrechts feststellen müssen. Im Ergebnis wird sich eine unzureichende Aus-, Fort- und Weiterbildung – wie bisher – durch eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten manifestieren. Insoweit ist die Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung zum Schutz der Eigentümer zu begrüßen.

Auch in Zukunft wird die Rechtsprechung die schwierige Frage zu beurteilen haben, ob die Bestellung eines von der der Genehmigungspflicht ausgenommenen „Hobby“-Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ich denke, dass eine solche Eigenverwaltung dann ausscheidet, wenn in der Gemeinschaft ein erheblicher Interessengegensatz herrscht oder wenn die Größe der Gemeinschaft die Bestellung eines mit Berufshaftpflichtversicherung ausgestatteten und durch Weiterbildung ausgezeichneten Verwalters erfordert. In jedem Fall empfehlen sich in Zukunft auch für nicht gewerbsmäßige Verwalter der Abschluss einer Haftpflichtversicherung und die Teilnahme an Fortbildungsveranstaltungen.