Betriebskosten = Kein Zauberwort – Klare Vereinbarung empfehlenswert

Im Leitsatz des BGH-Urteils vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) heißt es, der Wohnraummieter müsse die Betriebskosten zahlen, wenn vereinbart sei, dass er „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Und zwar a) ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs; b) ohne ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die BetrKV.

Die Urteilsgründe jedoch tragen diese apodiktische Aussage des Leitsatzes nicht. Denn die streitige, im Jahre 2007 vereinbarte Vertragsklausel knüpfte an Anl. 3 zu § 27 II. BV an. Der BGH legt – anders als das LG – die Vertragsklausel mit ihrem Hinweis auf die Anl. 3 so aus, dass damit die Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 BGB in Verb. m. der BetrKV gemeint seien (anders z.B. OLG Jena, NZM 2002, 70).

Nun sind Urteilsleitsätze keine Rechtsnormen (anders im Sinne von § 31 Abs. 2 BVerfGG und den seinerzeitigen Rechtsentscheiden - RGBl. 1923, 889 und BGBl. 1980, 657). Sie sind also nicht bindend; so dass auch der Leitsatz des o.g. BGH-Urteils nicht bindend ist.

Daher die Empfehlung: Nach eigener Einschätzung zur Umlage von Betriebskosten ein klare Vereinbarung treffen, darin zumindest auf § 2 BetrKV zu verweisen und die letztgenannte Bestimmung dem Mietvertrag beizuheften.