Betriebskosten: Wirklich jedem bekannt?

In der Urteilsbegründung des schon angesprochenen BGH Urteils vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) heißt es weiterhin, der Betriebskostenbegriff sei in der Wohnraummiete gesetzlich „seit langem festlegt“ und im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB zu verstehen.

Fraglich ist jedoch, ob daraus geschlossen werden kann, dass der „juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte“ Mieter (vgl. BGH 23.11.1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 574) wirklich weiß, was damit gemeint ist. Fragen Sie mal einen Durchchnittsmieter ob das Entkalken der Rohre, die zu einer wohnungsbezogenen Warmwasserversorgung gehören, unter die Betriebskosten fällt. Antwort: Gem. § 2 BetrKV Ziff. 4 d bei Etagenheizungen = ja; gem. Ziff. 5 c bei Warmwassergeräten = nein.

Noch kniffeliger die Frage, wann urheberrechtlich anfallende Gebühren für die Kabelweitersendung zu dem Betriebskosten gem. § 2 Ziff. 15a BetrKV gehören oder nicht. Antwort: Das ist u.a. abhängig von der „sozialen Bindung“ zwischen den Wohneinheiten (LG Leipzig, 10.03.2015 - 5 0 3641/13, Zeitschr. für Urheber- und Medienrecht 2015, 706). Es kommt also darauf an, ob die per Kabelweitersendung verbreiteten Fernseh-Programme „allein oder im privaten oder familiären Kreis“ genutzt werden (BGH, 17.09.2015 - I ZR 228/14, MDR 2016, 103).

Schlussfolgerung: Der Betriebskostenbegriff ist so vielgestaltig, dass man gerade nicht davon ausgehen kann, jeder Mieter wisse schon, um was es gehe.

Praxistipp: Nach eigener Einschätzung in den Mietvertrag schreiben, dass der Mieter zumindest die Betriebskosten gem. § 2 BetrKV trägt und diesen Paragraphen an den Mietvertrag fest anheften.