Dingliches Vorkaufsrecht nicht beurkundungspflichtig

Die auch nur bedingte Verpflichtung zur Veräußerung eines Grundstücks ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Grund ist, dass der Eigentümer eines Grundstücks vor unüberlegten und übereilten diesbezüglichen Vereinbarungen geschützt werden soll. Eigentümer von Immobilien sollen sich nicht im Wirtshaus auf einem Bierdeckel, wenn auch bedingt, zur Veräußerung einer Immobilie verpflichten können. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof auch die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechtes mit Urteil vom 7.11.1990 (XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206) als beurkundungspflichtig angesehen.

Nunmehr hat der zuständige Immobiliensenat diese Rechtsprechung geändert. Mit Urteil vom 8.4.2016 (V ZR 73/15) hat er entschieden, dass die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechtes gemäß § 873 BGB erforderliche Einigung nicht notariell beurkundet werden muss. Gerade Vorkaufsrechte werden häufig leichtfertig bestellt, obwohl mit ihnen zahlreiche Risiken verbunden sind. Faktisch erschwert das Vorkaufsrecht eine Beleihung des Grundstücks. Zudem wird das Vorkaufsrecht einen Verkauf regelmäßig komplizieren, da Kaufinteressenten nicht auf die Erklärung des Vorkaufsberechtigten über die Ausübung des Vorkaufsrechtes warten wollen. Dieser Schutz geht bei Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechtes verloren. Wird es in einen schriftlichen Vertrag, z. B. einen Mietvertrag, aufgenommen, ist es allerdings widerruflich, solange nicht die Unterschrift des Vermieters unter dem Mietvertrag notariell beglaubigt und dieses Exemplar dem Mieter ausgehändigt wurde (§ 873 Abs. 2 BGB).

Unklar bleibt nach der neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs, wie ein dingliches Vorkaufsrecht ohne eine bedingte Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks vereinbart werden kann.