Freibrief für schlampige Verwalter?

Ja oder doch Nein?

Jemand verkauft seine Eigentumswohnung. Dazu ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Der Verwalter erklärt beim Notar seine Zustimmung. Der Kaufpreis wird fällig gestellt und vom Erwerber bezahlt. Der Notar möchte das Eigentum umschreiben. Nunmehr erklärt der Verwalter, dass er seine Zustimmung widerruft. Das Grundbuchamt möchte wegen der fehlenden Verwalterzustimmung das Eigentum nicht auf den Käufer umschreiben. Ein leider in der Praxis nicht seltener Fall.

Widerruf sogar per Fax?

Das OLG München hat in einer aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 31.05.2017-34 Wx 386/16) das Verhalten des Verwalters akzeptiert. Die Verwalterzustimmung sei als Einwilligung frei widerruflich (§ 183 Satz 1 BGB). Sogar ein per Faxschreiben dem Notar oder dem Grundbuchamt zugegangener Widerruf soll ausreichend sein. Damit bleibt dem Erwerber nur die Klage gegen den Verwalter auf Erteilung der Zustimmung.

Widerruflichkeit einer privatrechtsgestaltenden Erklärung?

Die Verwalterzustimmung wirkt  privatrechtsgestaltend. Während im öffentlichen Recht einer Behörde der Widerruf eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakts nicht gestattet ist, soll das im Privatrecht anders sein. Damit kann ein Verwalter, der zunächst nicht sorgfältig geprüft hat, ob der Erwerber die Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft erfüllen wird, seine erklärte Zustimmung später widerrufen. Damit werden das schuldrechtliche und das dingliche Rechtsgeschäft unwirksam. Der Vormerkungsschutz des Erwerbers geht verloren, auch wenn er den Kaufpreis wegen der zunächst erteilten Zustimmung bereits entrichtet hat. Damit gehen die Wirkungen der Verwalterzustimmung weit über ihren Zweck hinaus. Es bleibt abzuwarten, wie der BGH auf die zugelassene Rechtsbeschwerde hin, wenn diese eingelegt wird, die Rechtsfrage entscheiden wird.