Heizungsrohre gedämmt oder nicht: Ein Wohnungs- und Kellerproblem

Das Wohnungs-Problem: Der Mieter klagt darauf, dass die bislang nach dem Schlüssel 50:50 abgerechneten Heizkosten künftig gem. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zu 30% nach Fläche und zu 70 % nach Verbrauch abzurechnen seien. Die klägerische Revision führt zur Zurückverweisung an das LG.

Das BGH-Urteil: Liegen die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV vor, so hat der Mieter (ergänze: Nutzer)  einen Anspruch, dass die Heizkosten zu 70 % nach dem erfassten  Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Vermieter kann den Mieter nicht darauf verweisen, er könne fehlerhafte Heizkostenabrechnungen abwarten und diese dann kürzen (BGH, Urteil vom 16.1.2019 - VIII ZR 113/17, MDR 2019, 340). Denn insoweit sei § 12 Abs. 1 HeizkostenV weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Denn es gehe nicht um das Kürzen einer bereits erteilten Abrechnung, sondern darum künftige Abrechnungen mit fehlerhaftem Verteilungsschlüssel unterbinden. Daher sei der Mieter nicht verpflichtet, weitere fehlerhafte Heizkostenabrechnungen abzuwarten und diese dann zu kürzen.

 Das Keller-Problem: Der BGH gibt im Hinblick auf die erneute Verhandlung dem Landgericht u.a. noch die Handreichung, es müsse durch Ortstermin der Behauptung nachzugehen, dass „Leitungen der Wärmeverteilung nur auf wenigen Metern im Keller des Gebäudes freilägen und diese mit »einer sehr dicken Isoliermanschette ummantelt« seien.

Nur: Soweit die Rohre „im Keller“ in Augenschein zu nehmen wären, ist zu bedenken, dass mit den Leitungen i.S.d. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV lediglich die Heizungsrohre in den Wohnungen gemeint sind. Das ergibt sich aus der Gesetzesbegründung in: Bundesratsdrucksache 570/08, auf Seite 14. Dort wird von Wärme gesprochen, die von „Ablesegeräten“ nicht erfasst werde. Diese „Ablesegeräte“ befinden sich aber nicht im Keller, sondern in den Wohnungen. Daher sind im Rahmen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV die Rohre im Keller unbeachtlich. Im übrigen müssen Heizungsrohre im Keller ohnehin gedämmt sein (§ 10 Abs. 2 in Verb. mit Anlage 5 Tabelle 1 EnEV, in: BGBl. 2009, 966, 975, 976; vgl. auch § 69 Abs. 1 Gebäudeenergiegesetz [Entwurf 2017]).

Hinzu kommt, dass der Mieter über freiliegende bzw. gedämmte Rohre in den anderen Wohnungen gar keine Aussage treffen kann. Er ist hier nur auf Vermutungen angewiesen (vgl. BGH, 12.12.2018 ‒ XII ZR 99/17, Randn. 11 (z.Zt. in: Juris). Denn „eine Partei ist in einem Zivilprozess häufig darauf angewiesen, Tatsachen zu behaupten, über die sie zwar keine genauen Kenntnisse besitzt, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält.“