Löschung der Auflassungsvormerkung des Käufers durch den Notar

Häufig wird in notariellen Urkunden über Immobilienkaufverträge vereinbart, dass die für den Käufer zur Eintragung beantragte Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann, wenn der Verkäufer den Notar um Löschung der Vormerkung ersucht und der Käufer nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf Anschreiben des Notars die Kaufpreiszahlung oder die Anhängigkeit eines Rechtsstreits nachweist.

Das Kammergericht hat mit Beschluss vom 11.10.2016 – 1 W 337/16 eine derartige Vereinbarung, die als Bedingung für das Erlöschen der Vormerkung eine notarielle Eigenurkunde vorsah, grundbuchrechtlich gebilligt. Zur Angemessenheit einer derartigen Bedingung hat es nicht Stellung genommen.

Bezahlt der Käufer unberechtigt den Kaufpreis nicht, kann die Vormerkung im Grundbuch einen Weiterverkauf behindern. Insofern besteht ein Interesse des Verkäufers, die Vormerkung möglichst schnell zu löschen. Andererseits ist die Vormerkung das einzige und wesentliche Sicherungsmittel des Käufers. Der Vormerkungsschutz hilft ihm insbesondere bei einer Insolvenz des Verkäufers oder bei Vollstreckungsmaßnahmen, z. B. Pfändungen des Finanzamts, in den verkauften Grundbesitz. Hat der Käufer den Kaufpreis oder einen Teil bezahlt und geht der Vormerkungsschutz verloren, erhält er in der Insolvenz des Verkäufers sein Geld nur in Höhe der geringen Insolvenzquote zurück. Insofern darf über den Vormerkungsschutz nicht leichtfertig verfügt werden. Ob die verfahrensrechtlichen Sicherungen, nämlich Absendung des notariellen Schreibens per Einwurf-Einschreiben und Verstreichen einer Wartezeit von sechs Wochen ausreichen, wenn der Käufer beispielsweise wegen eines Auslandsaufenthalts nicht erreichbar ist oder unfallbedingt im Krankenhaus liegt und nicht ansprechbar ist, ist fraglich.

Hintergrund der zunehmenden Löschungen ist, dass vor Beurkundung nicht geklärt wird, ob der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis zu entrichten. Auf Betreiben von Vermittlern soll möglichst schnell beurkundet werden. Will der Verkäufer Sicherheit, ist ein Finanzierungsnachweis oder auch eine Bankbürgschaft das wesentlich bessere Mittel, das zudem die Sicherheit des Käufers nicht gefährdet. Das Löschungsverfahren durch den Notar, der anders als ein Gericht keine Möglichkeit hat, Beweise zu erheben, ist demgegenüber mit Risiken für beide Parteien verbunden.