Schönheitsreparaturen: Das Ende aller Abwälzung?

Die 67. Kammer des LG Berlin hat am 9.3.2017 ein ziemlich aufsehenerregendes Urteil gesprochen (67 S 7/17). Leitsatz:

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind – gemäß §§  536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB – auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Nein, kein Schreibfehler. Nicht unrenoviert (das hatte der BGH bekanntlich am 18.3.2015 entschieden), sondern renoviert. Kurz gefasst, argumentiert das Urteil so:

Die Klausel laute zwar, dass der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen tragen sollte. Als Kostentragungsklausel sei sie ohnehin unwirksam. Aber auch als Vornahmeklausel sei sie das. Denn nach der einschlägigen kundenfeindlichsten Auslegung schließt sie Gewährleistungsrechte des Mieters aus, sofern und soweit er seinen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nicht nachkommt.

Das gelte nach BGH (Urt. v. 6.5.1992) für die Abwälzung von Kleinreparaturen und müsse daher erst recht für die teureren Schönheitsreparaturen gelten.

Eine Entgeltabrede, die die Entgeltthese des BGH stützen würde, fand die Kammer im Mietvertrag nicht. Die kundenfeindlichste Auslegung der Klausel ist zumindest im Fall eines langjährigen Mietverhältnisses die Regel. Sie weicht von § 536 Abs. 1 bis 3 BGB ab, woraus ihre Unwirksamkeit nach § 536 Abs. 4 folgt. Dass der Gesetzgeber möglicherweise die Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter in engen Grenzen für zulässig hält, ändert am Ergebnis nichts, da er keinerlei Kodifizierung vorgenommen hat. Im Übrigen liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen werde, denn die auferlegten Schönheitsreparaturen seien weder tatsächlich noch wirtschaftlich begrenzt, und es fehle an einer Kompensationsleistung des Vermieters.

Auf dem gerade zu Ende gegangenen Deutschen Mietgerichtstag 2017 hat RA Prof. Dr. Friedrich Graf von Westphalen dem Urteil ausdrücklich zugestimmt. Wird die vom LG zugelassene Revision eingelegt, wird der 8. Senat in gewisse argumentative Schwierigkeiten kommen.

http://www.mietrb.de/47948.htm