Umlagevereinbarung: „Sämtliche Wartungskosten“

In einem Einkaufszentrum werden Räume für eine Zahnarztpraxis vermietet. Vertraglich hat der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ zu tragen. Der Mieter zahlt  nur einen Teil. Das LG weist die Klage des Vermieters ab. Der geht in Berufung und hat Erfolg. Denn, so das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2015 (2 U 216/14, GE  2016, 326):

„Die Vereinbarung bei Geschäftsraum »sämtliche Wartungskosten« zu tragen, ist wirksam, auch wenn die Positionen nicht aufgeschlüsselt oder in der Höhe begrenzt sind. Der Mieter wird durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.“

Ein durchschnittlicher gewerblicher Mieter müsse nämlich, so das OLG, „mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen.“ Und zwar auch für im Vertrag nicht ausdrücklich genannte technische Anlagen.

War dieser Prozess notwendig? Blicken wir auf die ausgeurteilten Positionen: Anteilige Zahlung der Wartungskosten für die:

• Brandmeldeanlage, die Wartung RWA/BSK BTB, die Wartung der Störmeldeanlage, der VAC-Anlage und der Fäkalien-Hebeanlage.

Und im Mietvertrag war wirklich kein Platz mehr für diese 14 klarstellenden Wörter? Schließlich sind insbesondere kurz gefasste Abreden oft unwirksam, wie folgende Beispiele zeigen:

• Alle Nebenkosten sind vom Mieter zu zahlen (LG Aachen, 30.11.1979 - 3 S 178/79, WuM 1980, 112).
• Der Mieter trägt den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung  [für die Eigentumswohnung] vorgibt (AG Elmshorn,  07.07.2005 - 52 C 368/04, ZMR 2005, 820);
• Oder, sehr speziell: Der Mieter trägt alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts (OLG Düsseldorf, 14.05.2002 – 24 U 142/01, DWW 2003, 52). Da sieht man förmlich den Mieter, wie er staunend vor dem großen Wohnblock steht.

Resümee:  Von der oben genannten streitgegenständlichen  Klausel ist abzuraten (vgl. auch Sommer, MietRB 2016,  37).

Nach eigener Einschätzung lässt sich Ärger wegen unwirksamer Betriebskostenklauseln wie folgt vermeiden:

(1) Einen Ausdruck des § 2 BetrKV an den Geschäftsraummietvertrag anheften.

(2) Vereinbaren,

(a) dass der Mieter anteilig mindestens die anfallenden Betriebskosten nach § 2 BetrKV trägt und weiter

(b) auch die anfallenden Wartungs- und Stromkosten für ... “