Zuordnung von Stellplätzen durch Bauträger

Bauträger behalten sich häufig die Zuordnung von Stellplätzen, aber auch von Gartenflächen, Hobbyräumen und Kellern in Wohnungseigentumsanlagen, die sie errichten, vor. Es wird regelmäßig in der notariellen Teilungserklärung so formuliert, dass sämtliche Eigentümer hinsichtlich dieser Sondernutzungsrechte vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind und dem Bauträger die alleinige Nutzungs- und Zuordnungsbefugnis zusteht.

Mit Eingang eines notariellen Kaufvertrages, in welchem der Bauträger entsprechende Sondernutzungsrechte einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum zuordnet, soll dieser Eigentümer dann sondernutzungsberechtigt sind.

Grundbuchämter fordern hierzu häufig die Zustimmung von Banken und Sparkassen, die im Grundbuch eingetragen sind. Zumindest wird dies hinsichtlich der Einheiten gefordert, die noch im Eigentum des Bauträgers stehen. Dies betrifft sowohl die nicht verkauften Einheiten und somit die Bauträgerbank, als auch die bereits veräußerten, aber noch nicht auf den Erwerber umgeschriebenen Einheiten und deren Finanzierungsbanken.

Das Kammergericht (KG Berlin, Beschl. v. 19.8.2015 – 1 W 512/15) hat nunmehr richtigerweise klargestellt, dass durch den Ausschluss von der Nutzungsbefugnis keine Beeinträchtigung dieser Kreditinstitute vorliegt und somit deren Zustimmung nicht erforderlich ist. Da ohnehin keine diesbezügliche Nutzungsbefugnis besteht, „verlieren“ diese Einheiten auch nichts. Die Zuordnungsbefugnis besteht nur bis zur Eigentumsumschreibung der letzten veräußerten Einheit. Danach erlischt sie. Nicht zugeordnete Stellplätze fallen in den gemeinschaftlichen Gebrauch sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer.