Vergleichswertverfahren: Ableitung von Vergleichspreisen des Gutachterausschusses

Das FG Niedersachsen hat mit Urteil vom 7.12.2017 entschieden, dass das FA nicht befugt ist, die ihm vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für einen Stichtag mitgeteilten Vergleichspreise für einen anderen Stichtag zu verwerten. Das gilt auch, wenn die Abweichung nur einen Tag beträgt.

Im Streitfall erhielt die Klägerin mit notariellem Übergabevertrag vom 26.2.2009 von ihrer Tochter unentgeltlich einen halben Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung (ETW) i.R. einer Erbauseinandersetzung. Der Senat hatte mit Urteil vom 11.4.2014 – 1 K 107/11, EFG 2014, 1364 = ErbStB 2014, 182 m. Komm. Heinrichshofen, den Bescheid und die Einspruchsentscheidung mit der Begründung aufgehoben, das FA habe die Vorgaben der §§ 182, 183 BewG nicht beachtet, die im Streitfall grundsätzlich die Anwendung des Vergleichswertverfahrens vorsehen. Die Vorgehensweise des FA, den Wert anhand des auf der Website der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte angebotenen Immobilienpreiskalkulators zu ermitteln, habe keine gesetzliche Grundlage.

Das FA bat daraufhin den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAA), die Preise von Vergleichsgrundstücken für das näher beschriebene Grundstück auf den Bewertungsstichtag 27.2.2009 mitzuteilen. Der GAA entschied am 10.12.2014, es seien für den Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag 27.2.2009 13 Vergleichspreise zwischen 179.000 € und 247.000 € vorhanden und teilte dies dem FA mit. Das FA stellte mit Bescheid vom 17.2.2015 den Grundstückswert entspr. R B 183 Abs. 2 Satz 5 ErbStH 2012 mit dem Durchschnittswert der Vergleichspreise i.H.v. 214.692 € fest, wovon 107.346 € auf die Klägerin übertragen worden seien. Die Feststellung erfolgte auf den Besteuerungszeitpunkt 26.2.2009.

Die Klage ist begründet: Der streitige Bescheid entspreche nicht den Anforderungen des § 183 Abs. 1 BewG. Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG sei Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Das FA hat diese Vorgaben nicht beachtet. Es hat den GAA nicht gebeten, Vergleichspreise oder -faktoren auf den 26.2.2009, den Bewertungsstichtag des Feststellungsbescheids, mitzuteilen. Aufgrund der unterbliebenen Anfrage hat der GAA auch nicht erklärt, auf diesen Stichtag existierten keine Vergleichspreise oder ‑faktoren. Das FA hat zwar den GAA um die Mitteilung von Vergleichspreisen gebeten, allerdings auf den Stichtag 27.2.2009.

Zutreffender Bewertungsstichtag?: Bei dem 26.2.2009 dürfte es sich zwar um den materiell-rechtlich zutreffenden Bewertungsstichtag handeln, wie sich aus dem Senatsurteil vom 11.4.2014 ergibt. Der Zeitpunkt der Steuerentstehung gehört auch nicht zu den Besteuerungsgrundlagen, über die in den Bescheiden zur gesonderten Feststellung der Grundbesitzwerte verbindlich zu entscheiden ist. Gleichwohl handelt es sich bei der Angabe des Zeitpunkts, auf den die Bewertung vorgenommen worden ist, um ein zwingendes materielles Erfordernis, der den Grundstückswertbescheid in materiell-rechtlicher Hinsicht kennzeichnet und individualisiert (vgl. BFH v. 27.1.2006 – II B 6/05, BFH/NV 2006, 908). Grundbesitzwerte werden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse „zum Bewertungsstichtag“ festgestellt (§ 157 Abs. 1 Satz 1 BewG).

Es war nicht entscheidungserheblich, dass sich der vom GAA zugrunde gelegte Stichtag und der Stichtag laut Bescheid nur um einen Tag unterscheiden. Auf die Wahrscheinlichkeit, dass eine Anfrage beim GAA auf den 26.2.2009 zu anderen als den auf den 27.2.2009 mitgeteilten Ergebnissen führen wird, kommt es nach Auffassung des FG nicht an. Mit der in § 183 Abs. 1 und 2 BewG vorgenommenen Zuständigkeitsverteilung wäre es unvereinbar, wenn Finanzbehörde oder FA entscheiden dürften, vom GAA auf einen bestimmten Stichtag mitgeteilte Vergleichspreise oder ‑faktoren seien auch auf einen anderen Stichtag maßgeblich. Der Gesetzgeber habe die Ermittlung von Vergleichspreisen und -faktoren explizit den Gutachterausschüssen aufgegeben, da diesen aufgrund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung von Vergleichspreisen und -faktoren zukommt. Eine fachliche Überprüfung durch – mit geringerer Sachkunde ausgestattete – Gerichte würde dem widersprechen.

Mit diesem Rechtsgedanken habe der BFH auch entschieden, dass die von den Gutachterausschüssen nach § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG ermittelten und den FA mitgeteilten Bodenrichtwerte für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich sind (vgl. BFH v. 11.5.2005 – II R 21/02, BFHE 210, 48 = BStBl. II 2005, 686; BFH v. 26.4.2006 – II R 58/04, BStBl. II 2006, 793 = ErbStB 2006, 248 m. Komm. Halaczinsky, und BFH v. 16.12.2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085; FG Niedersachsen v. 17.9.2015 – 1 K 147/12, EFG 2016, 185 = ErbStB 2016, 76 m. Komm. Günther – zu Vergleichspreisen).

Die zugelassene Revision wurde nicht eingelegt.

FG Niedersachsen v. 7.12.2017 – 1 K 219/15, ErbStB 2018, 138