Bloße Rentabilitätsminderung eines vermieteten Objekts reicht für AfaA nicht aus

Der Sachverhalt:
Die Beteiligten streiten darüber, ob im Jahr 2007 (Streitjahr) eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) bezogen auf eine Immobilie der Klägerin zulässig ist. Die Klägerin vermietete ein Ladenlokal an ein Discounthandelsgeschäft und zwei kleinere Ladenlokale im selben Objekt an andere Mieter. Nachdem der Mietvertrag mit dem Hauptmieter beendet wurde, machte sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung eine AfaA geltend. Das Finanzamt erkannte dies nicht an; ein Ansatz einer AfaA allein aufgrund einer Ertragsminderung sei unzulässig.

Die Klägerin trug demgegenüber vor, dass es ihr erst nach einem Jahr gelungen sei, das größere Ladenlokal wieder zu vermieten, allerdings unter Mieteinbußen von etwa 80 Prozent. Wegen der Größe, der Lage und des Zuschnitts sei eine höhere Miete nicht erzielbar. Das Objekt sei auf die Bedürfnisse des Hauptmieters zugeschnitten gewesen und sei wegen der veränderten Anforderungen des Marktes nicht mehr für eine Vermietung an einen Discounter bzw. Verbrauchermarkt geeignet.

Das FG wies die Klage ab. Die Revision zum BFH wurde zugelassen.

Die Gründe:
Das Finanzamt hat die Anerkennung der streitigen AfaA zu Recht versagt.

Grundsätzlich erforderlich für die Annahme einer AfaA ist eine Beeinträchtigung der Substanz oder zumindest der Nutzungsmöglichkeiten des Wirtschaftsgutes. Ein von außen kommendes Ereignis muss unmittelbar körperlich auf das Wirtschaftsgut einwirken, die Nutzungsmöglichkeit eines Wirtschaftsguts muss durch Einwirken im Zusammenhang mit seiner steuerbaren Nutzung eingeschränkt werden. Baumängel und selbst erhebliche Rentabilitätsminderungen rechtfertigen grundsätzlich keine AfaA.

Vom Vorliegen einer außergewöhnlichen Verminderung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit oder Verwendungsmöglichkeit eines Gebäudes kann auch nicht allein schon deshalb ausgegangen werden, weil es auf die besonderen Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten ist und bei einer Vermietung an einen Dritten möglicherweise nicht die gleiche Miete erzielbar ist. Jedoch kommt eine AfaA in Betracht, wenn sich bei Beendigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist.

Vorliegend stellen die geänderten Anforderungen an den Discounthandel kein außergewöhnliches Ereignis dar, das zu einer Nutzungseinschränkung des Objekts führt, da sich in allen Branchen typischerweise die Anforderungen ändern. Zudem ist jedes Mietobjekt in seiner Gestaltung auf einen bestimmten Kundenkreis zugeschnitten. Die insoweit offenbare Rentabilitätseinbuße allein rechtfertigt keine AfaA, denn sie resultiert nicht daraus, dass das Objekt der Klägerin wegen einer auf die bisherige Hauptmieterin ausgerichteten Gestaltung nach deren Auszug nur noch eingeschränkt an Dritte vermietbar ist. Vielmehr sind die Schwierigkeiten der Klägerin, das Objekt nach dem Auszug der Hauptmieterin erneut zum ursprünglichen Mietpreis zu vermieten, vornehmlich auf verschiedene andere Umstände - etwa Lage und hinzugekommene Konkurrenz - zurückzuführen.

Linkhinweis:

• Der Volltext des Urteils ist in der Rechtsprechungsdatenbank NRW veröffentlicht.
• Um direkt zum Volltext zu gelangen, klicken Sie bitte hier.