Einbeziehung von Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage?

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte Anfang 2007 von der B-GmbH ein Grundstück zum Preis von 524.850 € erworben. Darauf sollte der Verkäufer ein Einfamilienhaus mit Garage als Rohbau mit Verklinkerung, Dachstuhl, Dacheindeckung nebst Regenrinne und Regenfallrohren nach Maßgabe der als Anlage zum Vertrag genommenen Baubeschreibung und Plänen errichten. Der Käufer sollte den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung in eigener Regie, auf eigenen Namen und eigene Rechnung durchführen. Der Bauantrag wurde anschließend von der B-GmbH gestellt und kurz darauf genehmigt. Der Baubeginn wurde auf April 2007 angezeigt, als Bauleiter wurde seitens der B-GmbH der C. angegeben. Im Juli 2007 erfolgte die Rohbauabnahme. Die B-GmbH zeigte dem Bauamt im November 2007 die Fertigstellung an.

Das Finanzamt setzte bereits mit Bescheid vom 1.3.2007 die Grunderwerbsteuer unter Vorbehalt der Nachprüfung auf 18.369 € fest. Auf Anfragen der Behörde teilte die Klägerin im April 2009 mit, dass die Ausschreibungen und Beauftragung der Firmen für die einzelnen Innenausbaugewerke unter Einschaltung eines Bauleitungsbüros erfolgt seien. Eine entsprechende Kopie des Baubetreuervertrages wurde übersandt. Danach oblagen dem Baubetreuer die Vorbereitung der Vergabe und Objektüberwachung. daraufhin erließ das Finanzamt am 8.3.2010 einen nach § 164 Abs. 2 AO geänderten Bescheid und setzte die Steuer auf 24.669 € fest; die Baukosten wurden auf 180.000 € geschätzt.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BFH das Urteil auf (Az.: II R 9/14) und wies die Sache an das erkennende Gericht zurück. Der BFH war u.a. der Ansicht, der Bauleiter sei zwar der Veräußererseite zuzurechnen, weil ihn die GmbH für den Rohbau bestellt und der Klägerin für die Baubetreuung für den Ausbau empfohlen habe, er sei somit wirtschaftlich eng mit der GmbH verbunden und arbeitete aufgrund von Abreden bei der Veräußerung mit dieser zusammen. Es sei aber aufzuklären, ob die mit den Ausbauarbeiten beauftragten Unternehmen die Arbeiten der Klägerin bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags in der erforderlichen konkretisierten Weise angeboten hätten, und wenn ja, ob etwaige spätere Abweichungen von den Angeboten so erheblich seien, dass sie der Einbeziehung der Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer insgesamt entgegenstünden.

Im zweiten Rechtszug gab das FG der Klage statt.

Die Gründe:
Der nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich nach ständiger BFH-Rechtsprechung der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand.

Die Beweisaufnahme hatte nichts dafür ergeben, dass im vorliegenden Fall auch die Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Die Werkverträge über die Ausbauarbeiten wurden von der Klägerin erst nach dem Grundstückskaufvertrag Anfang 2007 abgeschlossen. Die Behauptung der Finanzbehörde, bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags über den Rohbau hätten die entsprechenden Angebote  der verschiedenen Ausbaugewerke vorgelegen, bestätigte sich nicht. Der Zeuge C. hatte mitgeteilt, die Kosten der Gewerke, die der Kostenaufstellung zugrunde gelegen hätten, habe er ermittelt, Angebote der Firmen habe es zu diesem Zeitpunkt nicht gegeben.

In der Beweisaufnahme hatte er hierzu erläutert, er selbst ermittle die Ausbaukosten anhand der Pläne und seiner Erfahrungswerte. Er habe für jedes Gewerk verschiedene Firmen und gebe in der von ihm erstellten Tabelle die Stammfirma an. Über die Abweichungen, die der Kunde wünsche, werde später mit der jeweiligen Firma und dem Eigentümer konkret verhandelt. Auch nach Aussage eines weiteren Zeugen lagen vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags für das Objekt keine Angebote der Firmen vor, die später den Ausbau vornahmen. Die Auswahl der jeweiligen Ausbaufirmen sei den Erwerbern völlig freigestellt gewesen, zumal die GmbH hieran kein Interesse habe.

Somit hat die Beweisaufnahme nicht ergeben, dass der Grundstücksverkäufer - die GmbH bzw. der Bauleiter - die Angebote eingeholt und vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags unter Benennung der einzelnen Unternehmen an den Erwerber weitergeleitet hatte. Daher waren die Ausbaukosten nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

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