Einbeziehung von Unterbrechungszeiten in den 30-jährigen Prognosezeitraum?

Der Sachverhalt:
Die Eltern des Klägers hatten im November 2012 ihr bebautes Grundstück auf ihren Sohn übertragen. Der Kläger übernahm die noch valutierenden Belastungen i.H.v. 50.000 €. Zudem räumte er seinen Eltern eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Form eines lebenslangen Wohnungsrechts an der abgeschlossenen Wohnung im Erdgeschoss ein. Für die Ausübung des Wohnungsrechts verpflichteten sich die Eltern zur monatlichen Zahlung von 500 € bis Ende 2022. Danach ist das Wohnungsrecht unentgeltlich. Außerdem verpflichtete sich der Kläger zur Zahlung von jeweils 16.000 € an seine beiden Schwestern.

Das Grundstück ist über 278 qm groß. Das Gebäude umfasste zum Zeitpunkt der Übertragung die von den Eltern bewohnte Wohnung im Erdgeschoss von 100 qm und eine weitere vom Kläger bewohnte Wohnung in der ersten Etage von 63 qm. In den Jahren 2012 und 2013 erfolgten Umbaumaßnahmen, die zu einer Vergrößerung der vom Kläger bewohnten Wohnung auf 110 qm führte.

In seinen Einkommensteuererklärungen 2012 und 2013 machte der Kläger gegenüber dem Beklagten neben Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit einen Werbungskostenüberschuss i.H.v. 2.071 € für das Jahr 2012 und i.H.v. 16.618 € für das Jahr 2013 als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt ließ allerdings die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unberücksichtigt. Zur Begründung führte er die mangelnde Absicht, positive Einkünfte zu erzielen, an. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Allerdings wurde zur Fortbildung des Rechts die Revision zugelassen.

Die Gründe:
Die vom Kläger geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung waren zu Recht wegen fehlender Einkunftserzielungsabsicht nicht im Rahmen der Steuerfestsetzungen angesetzt worden. Bei der Vermietung des Klägers an seine Eltern handelte es sich nicht um eine auf Dauer angelegte Vermietung, bei der die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend zu unterstellen ist. Die Vermietung war vielmehr auf den Zeitraum bis Ende 2022 begrenzt. Bis dahin erzielt der Kläger aber - auch nach seiner eigenen Prognoseberechnung - keinen Einnahmenüberschuss, sondern einen Verlust i.H.v. ca. 24.000 €.

Bei der Vermietung an die Eltern des Klägers handelte es sich nicht um eine auf Dauer angelegte Vermietung. Von einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung ist nur auszugehen, wenn sie nach den bei ihrem Beginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Die Vermietungstätigkeit ist jedenfalls dann dauerhaft ausgerichtet, wenn sie 30 Jahre oder mehr umfasst. Unter einer Vermietungstätigkeit im steuerlichen Sinne ist dabei ausschließlich die entgeltliche oder zumindest teilentgeltliche Überlassung einer Wohnung zu verstehen. Denn der objektive Tatbestand der Vermietung i.S.d. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG wird nur durch eine entgeltliche oder teilentgeltliche Überlassung erfüllt.

Im vorliegenden Fall war die Vermietung von Anfang an auf ca. 10 Jahre begrenzt. Infolgedessen war bereits zu Beginn der entgeltlichen Vermietung im Jahr 2012 eindeutig erkennbar, dass ab 2023 eine unentgeltliche Überlassung vorliegt, die den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG nicht erfüllt. Die fehlende Erfüllung des objektiven Tatbestandes des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG stellt eine Zäsur dar, durch die die steuerlich relevante Einnahmeerzielung endgültig beendet wird. Eine Vermietung nach dem Auszug der Eltern wird in Folge des dann erneut erfüllten objektiven Tatbestandes des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG als eine neue, unabhängig zu beurteilende Vermietung zu beurteilen sein. Ein Gesamtwürdigung der bis Ende 2022 und der ab Auszug der Eltern geplanten Vermietung ist wegen der fehlenden Verwirklichung des objektiven Tatbestandes des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG durch die unentgeltliche Überlassung ab 2023 und der damit einhergehenden Zäsur nicht möglich.

Dem stand nicht entgegen, dass der Kläger den Kaufpreis für das Haus nicht ohne die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an die Eltern hätte finanzieren und damit niemals hätte Vermietungseinnahmen erzielen können. Die Anschaffung einer Immobilie betrifft im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die steuerlich nicht relevante Vermögenssphäre. Tilgungsleistungen sind im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht abzugsfähig; dies gilt erst Recht für ersparte Tilgungsleistungen. Da eine Entscheidung des BFH zur Einbeziehung von Unterbrechungszeiten in den 30-jährigen Prognosezeitraum bisher nicht ergangen ist, wurde die Revision zugelassen.

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