Einheitsbewertung indifferenter Räume
BFH v. 26.8.2020 - II R 6/19
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Eigentümer eines 1977 errichteten und ursprünglich als Einfamilienhaus konzipierten Hauses. Das Erdgeschoss ist zu fremden Wohnzwecken vermietet. Das Finanzamt hatte zuletzt auf den 1.1.2008 eine Zurechnungsfortschreibung nach § 22 Abs. 2 BewG auf die Kläger vorgenommen. Die bisher festgestellte Grundstücksart "Einfamilienhaus" sowie der gegenüber einer Rechtsvorgängerin festgestellte Einheitswert von 71.400 DM (nunmehr 36.506 €), waren unverändert geblieben. Um 2004/2005 wurde das Dachgeschoss ausgebaut und ist seither sowohl zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken nutzbar. Seit Juli 2007 ist es als Büro an eine GmbH vermietet, deren Alleingesellschafter-Geschäftsführer der Kläger ist.
Nachdem das Finanzamt davon im Jahre 2014 erfahren hatte, stellte es den Einheitswert auf den 1.1.2010 mit 71.631 € fest. Dabei hatte es für das Erdgeschoss einen Mietzins von 3,60 DM/m² (Wohnräume), für das Dachgeschoss einen Mietzins von 5,25 DM/m² (gewerbliche Nutzung) angesetzt. Diese Zahlen waren den beim Finanzamt geführten Mietspiegeln entnommen. Das FG hat die hiergegen gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der BFH das Urteil aufgehoben und den Einheitswert auf 68.410 € herabgesetzt.
Gründe:
Die streitbefangenen Räume sind mit der Jahresrohmiete für Wohnraum zu bewerten, die jedoch höher anzusetzen ist als es dem Begehren des Klägers entspricht. Zudem ist im Wege der Saldierung die Jahresrohmiete für die im Erdgeschoss belegenen Räume zu erhöhen.
Die Liegenschaft ist als Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren zu bewerten. Die Bewertung bebauter Grundstücke erfolgt abhängig von der Grundstücksart (§ 75 BewG) nach Maßgabe des § 76 BewG. Einfamilienhäuser i.S. des § 75 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 BewG werden nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG vorbehaltlich des im Streitfall nicht einschlägigen § 76 Abs. 3 BewG im Ertragswertverfahren (§§ 78 bis 82 BewG) bewertet. Im Ertragswertverfahren umfasst der Grundstückswert nach § 78 Satz 1 BewG den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen und ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG) unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82 BewG. Es handelt sich um ein vereinfachtes, typisiertes Verfahren. Für die Bewertung als Einfamilienhaus ist im Streitfall nicht entscheidend, ob die entsprechende Artfeststellung zutreffend ist, denn sie ist bestandskräftig, die Bewertung auf dieser Grundlage möglich.
Ist ein Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren im Wege der Schätzung mit Hilfe der üblichen Jahresrohmiete i.S. des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG zu bewerten, so ist für solche Räume, die nach Art, Lage und Ausstattung in gleicher Weise für Wohn- wie für Geschäftszwecke verwendet werden können (indifferente Räume), die übliche Jahresrohmiete für Wohnraum anzusetzen. Auf die tatsächliche Nutzung zum Wertfeststellungszeitpunkt kommt es insoweit nicht an. Das gilt jedenfalls für solche Räume, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 noch nicht genutzt werden konnten, weil sie noch nicht existierten. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG knüpft weder ausdrücklich noch inzident an die aktuelle, tatsächliche Nutzung an. Maßgebend sind nach dieser Vorschrift allein "Art, Lage und Ausstattung" der betreffenden Räume. Indifferente Räume zeichnen sich gerade dadurch aus, dass sie nach Art, Lage und Ausstattung zu Wohn- wie gewerblichen Zwecken genutzt werden können. Die mit Hilfe von § 42 der Zweiten Berechnungsverordnung zu beantwortende Frage, welche Räume in die Wohnfläche einer Wohnung einzubeziehen sind.
Indifferente Räume sind in solchen Fällen so zu bewerten wie die zu bewertende wirtschaftliche Einheit insgesamt. Das Einfamilienhaus der Kläger ist durch die Wohnnutzung geprägt. Zwar wies das Finanzamt zu Recht darauf hin, dass die hier streitige Wertfeststellung von der Artfeststellung "Einfamilienhaus" zu unterscheiden ist. Treten aber im Rahmen der Wertfeststellung für einzelne Räume Zuordnungsschwierigkeiten auf, ist es gerechtfertigt, diese an dem Grundmodell der jeweiligen Grundstücksart teilhaben zu lassen. Beurteilte man dies abweichend, könnte sich die zutreffende Wertfeststellung indifferenter Räume bereits durch geringfügige Variationen von Möblierung und Nutzerverhalten auch in schneller Folge ändern. Dies wäre für einen außenstehenden Dritten nicht erkennbar und schüfe ein strukturelles Vollzugsdefizit. Das gilt erst recht, als sich dieses Problem nicht erst im Falle abgeschlossener Einheiten wie im Streitfall, sondern auch bereits im Falle gewerblich genutzter Arbeitszimmer stellt.
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Die Kläger sind Eigentümer eines 1977 errichteten und ursprünglich als Einfamilienhaus konzipierten Hauses. Das Erdgeschoss ist zu fremden Wohnzwecken vermietet. Das Finanzamt hatte zuletzt auf den 1.1.2008 eine Zurechnungsfortschreibung nach § 22 Abs. 2 BewG auf die Kläger vorgenommen. Die bisher festgestellte Grundstücksart "Einfamilienhaus" sowie der gegenüber einer Rechtsvorgängerin festgestellte Einheitswert von 71.400 DM (nunmehr 36.506 €), waren unverändert geblieben. Um 2004/2005 wurde das Dachgeschoss ausgebaut und ist seither sowohl zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken nutzbar. Seit Juli 2007 ist es als Büro an eine GmbH vermietet, deren Alleingesellschafter-Geschäftsführer der Kläger ist.
Nachdem das Finanzamt davon im Jahre 2014 erfahren hatte, stellte es den Einheitswert auf den 1.1.2010 mit 71.631 € fest. Dabei hatte es für das Erdgeschoss einen Mietzins von 3,60 DM/m² (Wohnräume), für das Dachgeschoss einen Mietzins von 5,25 DM/m² (gewerbliche Nutzung) angesetzt. Diese Zahlen waren den beim Finanzamt geführten Mietspiegeln entnommen. Das FG hat die hiergegen gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der BFH das Urteil aufgehoben und den Einheitswert auf 68.410 € herabgesetzt.
Gründe:
Die streitbefangenen Räume sind mit der Jahresrohmiete für Wohnraum zu bewerten, die jedoch höher anzusetzen ist als es dem Begehren des Klägers entspricht. Zudem ist im Wege der Saldierung die Jahresrohmiete für die im Erdgeschoss belegenen Räume zu erhöhen.
Die Liegenschaft ist als Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren zu bewerten. Die Bewertung bebauter Grundstücke erfolgt abhängig von der Grundstücksart (§ 75 BewG) nach Maßgabe des § 76 BewG. Einfamilienhäuser i.S. des § 75 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 BewG werden nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG vorbehaltlich des im Streitfall nicht einschlägigen § 76 Abs. 3 BewG im Ertragswertverfahren (§§ 78 bis 82 BewG) bewertet. Im Ertragswertverfahren umfasst der Grundstückswert nach § 78 Satz 1 BewG den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen und ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG) unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82 BewG. Es handelt sich um ein vereinfachtes, typisiertes Verfahren. Für die Bewertung als Einfamilienhaus ist im Streitfall nicht entscheidend, ob die entsprechende Artfeststellung zutreffend ist, denn sie ist bestandskräftig, die Bewertung auf dieser Grundlage möglich.
Ist ein Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren im Wege der Schätzung mit Hilfe der üblichen Jahresrohmiete i.S. des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG zu bewerten, so ist für solche Räume, die nach Art, Lage und Ausstattung in gleicher Weise für Wohn- wie für Geschäftszwecke verwendet werden können (indifferente Räume), die übliche Jahresrohmiete für Wohnraum anzusetzen. Auf die tatsächliche Nutzung zum Wertfeststellungszeitpunkt kommt es insoweit nicht an. Das gilt jedenfalls für solche Räume, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 noch nicht genutzt werden konnten, weil sie noch nicht existierten. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG knüpft weder ausdrücklich noch inzident an die aktuelle, tatsächliche Nutzung an. Maßgebend sind nach dieser Vorschrift allein "Art, Lage und Ausstattung" der betreffenden Räume. Indifferente Räume zeichnen sich gerade dadurch aus, dass sie nach Art, Lage und Ausstattung zu Wohn- wie gewerblichen Zwecken genutzt werden können. Die mit Hilfe von § 42 der Zweiten Berechnungsverordnung zu beantwortende Frage, welche Räume in die Wohnfläche einer Wohnung einzubeziehen sind.
Indifferente Räume sind in solchen Fällen so zu bewerten wie die zu bewertende wirtschaftliche Einheit insgesamt. Das Einfamilienhaus der Kläger ist durch die Wohnnutzung geprägt. Zwar wies das Finanzamt zu Recht darauf hin, dass die hier streitige Wertfeststellung von der Artfeststellung "Einfamilienhaus" zu unterscheiden ist. Treten aber im Rahmen der Wertfeststellung für einzelne Räume Zuordnungsschwierigkeiten auf, ist es gerechtfertigt, diese an dem Grundmodell der jeweiligen Grundstücksart teilhaben zu lassen. Beurteilte man dies abweichend, könnte sich die zutreffende Wertfeststellung indifferenter Räume bereits durch geringfügige Variationen von Möblierung und Nutzerverhalten auch in schneller Folge ändern. Dies wäre für einen außenstehenden Dritten nicht erkennbar und schüfe ein strukturelles Vollzugsdefizit. Das gilt erst recht, als sich dieses Problem nicht erst im Falle abgeschlossener Einheiten wie im Streitfall, sondern auch bereits im Falle gewerblich genutzter Arbeitszimmer stellt.