Für die Zurechnung von (auch negativen) Vermietungseinkünften kommt es auf das Außenverhältnis zum Mieter an

Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten im Jahr 1998 eine ca. 55 m² große Eigentumswohnung auf einer Ferieninsel zum Preis von 575.000 DM erworben, die sie in den Jahren 1999 und 2000 im eigenen Namen an Feriengäste vermieteten. Im Jahr 2001 gründeten die Kläger zu je 1/2 Anteil die C-GmbH, deren Gegenstand die Verwaltung, Vermietung und Vermittlung sowie der Handel mit Immobilien sein sollte. Zur Geschäftsführerin wurde die Klägerin bestellt. Gleichzeitig schlossen die Kläger und die C-GmbH einen Vertrag, wonach die C-GmbH die Verwaltung der im Besitz der Kläger stehenden und zur Vermietung bestimmten Immobilen übernahm und hierfür eine Vergütung von 20 % der erzielten Mieten zzgl. Umsatzsteuer erhielt.

Ab dem Jahr 2001 - vor der Gründung der C-GmbH fand in 2001 keine Vermietung statt - erfolgte die Vermietung der Ferienwohnung auf der Insel durch die C-GmbH. Gemäß den  formularmäßigen Mietverträgen trat die C-GmbH dabei gegenüber den jeweiligen Mietern im eigenen Namen als Vermieter auf. Auch die Mietzahlungen erfolgten auf ein Konto der C-GmbH.

In ihren Einkommensteuererklärungen 2001 und 2003 machten die Kläger bei Bruttomieteinnahmen Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung geltend. Nachdem die Kläger im Jahr 2011 erklärt hatten, die Wohnung ab 2010 nicht mehr zu vermieten, erließ das Finanzamt geänderte Einkommensteuerbescheide 2001 und 2003, mit denen es die Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung unberücksichtigt ließ. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab.

Die Gründe:
Das Finanzamt war im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass die Kläger in den Streitjahren 2001 und 2003 keine (negativen) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus der in ihrem Eigentum stehenden Ferienwohnung erzielt hatten.

Unabhängig davon, ob die genannte Wohnung nach den von der Rechtsprechung für die Vermietung von Ferienwohnungen entwickelten Grundsätzen mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet worden war, haben in den Streitjahren nicht die Kläger, sondern hat allenfalls die C-GmbH den Tatbestand des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG verwirklicht. Diesen verwirklicht nämlich, wer einem anderen eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung überlässt und in diesem Zusammenhang Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist. Nicht entscheidend ist, wer rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjekts ist. Entscheidend ist grundsätzlich das Außenverhältnis zum Mieter.

Nach den der Vermietungstätigkeit in den Streitjahren zugrunde liegenden Mietverträgen über die Wohnung war allein die C-GmbH Trägerin der Rechte und Pflichten, da sie im Außenverhältnis gegenüber den Mietern im eigenen Namen als Vermieterin aufgetreten war und auch die Mieten im eigenen Namen vereinnahmt hatte. Zwar verwirklicht auch derjenige den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, der sich bei der Vermietung eines Vertreters oder Verwalters bedient. Da für die Zurechnung von Vermietungseinkünften jedoch regelmäßig auf das Außenverhältnisses zum Mieter abzustellen ist, muss für den Mieter grundsätzlich erkennbar sein, dass ein in die Vermietung eingeschalteter Vertreter oder Verwalter die Vermietung nicht im eigenen Namen und für eigene Rechnung, sondern für einen Dritten durchführt, auch wenn dieser namentlich nicht benannt wird. So ist es etwa, wenn ein Verwalter im Mietvertrag darauf hinweist, dass die Vermietung im Namen und für Rechnung des Eigentümers erfolgt. Dies war hier aber nicht der Fall.

Zwar ist das Außenverhältnis zum Mieter für die Zurechnung von Vermietungseinkünften ausnahmsweise dann nicht entscheidend, wenn zwischen der als Vermieter nach außen auftretenden Person als Treuhänder und einem Dritten als Treugeber ein einkommensteuerrechtlich anzuerkennendes Treuhandverhältnis vorliegt, der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt und dieser nach der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses und nach den sonstigen Umständen gegenüber dem Treuhänder eine derart beherrschende Stellung einnimmt, dass er wirtschaftlich die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis trägt. Im vorliegenden Fall fehlte es aber an einem hinreichend klar und eindeutig vereinbarten Treuhandverhältnis zwischen den Klägern und der C-GmbH.

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