Grunderwerbsteuer: Voraussetzungen für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Steuer

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hat im Februar 2007 von einer GmbH ein Grundstück erworben, auf dem die GmbH ein Einfamilienhaus mit Garage als Rohbau mit Klinker, Dachstuhl, Dacheindeckung nebst Regenrinne und Regenfallrohren nach Maßgabe der als Anlage zum Vertrag genommenen Baubeschreibung und Pläne zu errichten hatte. Der Preis für das Grundstück einschließlich der Baumaßnahmen und Nebenkosten betrug 524.850 €. Den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen sollte die Klägerin nach dem Vertrag in eigener Regie, eigenem Namen und auf eigene Rechnung durchführen.

Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer gegen die Klägerin zunächst unter Vorbehalt auf der Grundlage des Kaufpreises von 524.850 € auf 18.369 € fest. Die Klägerin teilte der Behörde mit, dass die Ausschreibungen und die Beauftragung der Firmen für die einzelnen Innenausbauten unter Einschaltung eines Bauleitungsbüros erfolgt seien. Danach oblagen dem Baubetreuer u.a. die Vorbereitung der Vergabe und die Objektüberwachung. Als Vergütung wurde ein Pauschalfestpreishonorar i.H.v. 5.150 €.

Das Finanzamt vertrat daraufhin die Ansicht, das wirtschaftlich gewollte Ergebnis des Erwerbs sei das bezugsfertige Haus gewesen, und setzte die Grunderwerbsteuer auf 24.669 € fest. Es schätzte dabei die zusätzlich angefallenen Baukosten auf 180.000 €.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.

Die Gründe:
Die vom FG getroffenen Feststellungen vermochten nicht die Entscheidung zu tragen, dass die Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen waren.

Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung sind beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss des Kaufvertrags tatsächlich unbebaut ist, unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, nämlich wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält.

Diese Vereinbarungen müssen jedoch mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Grundstücksverkäufer oder einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau beauftragt. Aber auch ein später abgeschlossener Bauvertrag kann je nach den Umständen des Einzelfalls zur Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen.

Im vorliegenden Fall war nicht streitig, dass die Kosten des Rohbaus in die Bemessungsgrundlage der Steuer einzubeziehen waren. Ob dies auch für die Ausbaukosten zu gelten hat, hängt davon ab, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiteten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten. Das FG hatte dazu jedoch keine hinreichenden Feststellungen getroffen. Dies muss es im weiteren Verfahren nachholen.

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