Leistungen Dritter als grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung
Kurzbesprechung
BFH v. 25.4.2023 - II R 19/20
GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 1 Abs. 3, § 8 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 4; BGB § 133, § 157
Im Streitfall hatte die Klägerin ein Grundstück erworben. Der dafür entrichtete Kaufpreis lag sehr deutlich unter dem von den Beteiligten übereinstimmend angenommenen Wert des Grundstücks. Gleichzeitig zahlten zwei weitere Gesellschaften den Differenzbetrag zu diesem Wert an die Übertragerin für den Erwerb von 94,9% der Anteile an einer entsprechenden Immobiliengesellschaft. Die Klägerin vertrat die Auffassung, In Bezug auf den Verkauf des Objekts an die Klägerin sei es grunderwerbsteuerrechtlich nicht notwendig gewesen, dass der Kaufpreis dem vollen Wert des Grundstücks entsprochen habe. Der Gesetzgeber habe die Übertragung eines Grundstücks zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis nicht unterbunden.
Dem ist der BFH nicht gefolgt. Bei einem Grundstückskauf gelte nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis. Zum Kaufpreis gehöre alles, was der Käufer vereinbarungsgemäß an den Verkäufer leisten muss, um den Kaufgegenstand zu erhalten Auch ein im Verhältnis zum Grundstückswert niedriger Kaufpreis kann als Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG anzusehen sein.
Allerdings gehörten gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG zur Gegenleistung auch Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Die Leistung des Dritten müsse demnach in ihrem Hauptzweck darauf gerichtet sein, dass der Verkäufer das Grundstück dem Erwerber überlässt.
Für die Bestimmung der Gegenleistung sei nicht maßgebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich tatsächlich verpflichtet haben. Das FG sei bei der Auslegung der entsprechenden Verträge zu dem Schluss gelangt, dass Hauptzweck sämtlicher Leistungen der Beteiligten an die Übertragerin gewesen sei, diese zu veranlassen, das Eigentum am auf die Klägerin zu übertragen.
Nicht entscheidungserheblich sei entgegen der Auffassung der Klägerin, dass als Gegenleistung für einen Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 GrEStG auch ein ernsthaft vereinbarter Kaufpreis anerkannt werden kann, der unter dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks liegt.
Verlag Dr. Otto Schmidt
GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 1 Abs. 3, § 8 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 4; BGB § 133, § 157
Im Streitfall hatte die Klägerin ein Grundstück erworben. Der dafür entrichtete Kaufpreis lag sehr deutlich unter dem von den Beteiligten übereinstimmend angenommenen Wert des Grundstücks. Gleichzeitig zahlten zwei weitere Gesellschaften den Differenzbetrag zu diesem Wert an die Übertragerin für den Erwerb von 94,9% der Anteile an einer entsprechenden Immobiliengesellschaft. Die Klägerin vertrat die Auffassung, In Bezug auf den Verkauf des Objekts an die Klägerin sei es grunderwerbsteuerrechtlich nicht notwendig gewesen, dass der Kaufpreis dem vollen Wert des Grundstücks entsprochen habe. Der Gesetzgeber habe die Übertragung eines Grundstücks zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis nicht unterbunden.
Dem ist der BFH nicht gefolgt. Bei einem Grundstückskauf gelte nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis. Zum Kaufpreis gehöre alles, was der Käufer vereinbarungsgemäß an den Verkäufer leisten muss, um den Kaufgegenstand zu erhalten Auch ein im Verhältnis zum Grundstückswert niedriger Kaufpreis kann als Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG anzusehen sein.
Allerdings gehörten gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG zur Gegenleistung auch Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Die Leistung des Dritten müsse demnach in ihrem Hauptzweck darauf gerichtet sein, dass der Verkäufer das Grundstück dem Erwerber überlässt.
Für die Bestimmung der Gegenleistung sei nicht maßgebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich tatsächlich verpflichtet haben. Das FG sei bei der Auslegung der entsprechenden Verträge zu dem Schluss gelangt, dass Hauptzweck sämtlicher Leistungen der Beteiligten an die Übertragerin gewesen sei, diese zu veranlassen, das Eigentum am auf die Klägerin zu übertragen.
Nicht entscheidungserheblich sei entgegen der Auffassung der Klägerin, dass als Gegenleistung für einen Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 GrEStG auch ein ernsthaft vereinbarter Kaufpreis anerkannt werden kann, der unter dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks liegt.