Ortsübliche Marktmiete bei der Überlassung möblierter Wohnungen

Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten in den Streitjahren 2006 bis 2010 ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung zu einer Kaltmiete von 324 € zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 155 € vermietet. Diese war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet. Außerdem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen.

Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht an, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage überwiegend ab. Auf die Revision der Kläger hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.

Gründe:
Die finanzgerichtlichen Feststellungen tragen den Ansatz des gewählten Möblierungszuschlags für die Einbauküche und die Nutzungsmöglichkeit von Waschmaschine und Trockner - in Höhe der AfA der überlassenen Gegenstände einschließlich eines Gewinnaufschlags - und dessen Berücksichtigung bei der Berechnung der Entgeltlichkeitsquote im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG nicht.

Für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen ist grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist dabei der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel etwa für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.

Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Im weiteren Verfahren muss das FG noch feststellten, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.

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