Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum

Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten im Streitjahr 2011 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer Wohnung erzielt. Diese war an die Mutter des Klägers vermietet. Die 2011 vereinnahmte Kaltmiete betrug 2.900 €. Nebenkostenvorauszahlungen lagen bei 1.829 €. Die Kläger erklärten in ihrer Anlage V Einnahmen i.H.v. 3.024 € sowie Werbungskosten i.H.v. 11.228 €.

Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung berücksichtigte das Finanzamt die von den Klägern ermittelten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung allerdings nicht. Erst nach Einspruch der Kläger erkannte die Behörde negative Vermietungseinkünfte i.H.v. ./. 2.378 € an. Zur Begründung hieß es: Die Werbungskosten für die Vermietung der Wohnung könnten nur i.H.v. 62,28 % von 11.183 € = 6.965 € berücksichtigt werden, da die von der Mutter des Klägers gezahlte Kaltmiete nur 62,28 % der ortsüblichen Kaltmiete betragen habe. Da die Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren negativ sei, seien die Werbungskosten anteilig aufzuteilen. Zudem könne ein Teil der Kosten nicht anerkannt werden.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hat rechtsfehlerhaft im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote die ortsübliche Kalt- anstelle der Warmmiete zugrunde gelegt. Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist vielmehr die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten zu verstehen (vgl. u.a. BGH-Urteil v. 25.7.2000, Az.: IX R 6/97). Das Urteil des FG konnte somit keinen Bestand haben und musste aufgehoben werden.

Die Sache ist allerdings nicht spruchreif. Das FG muss noch Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachholen und die Entgeltlichkeitsquote und damit die Höhe des Werbungskostenabzugs im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung neu zu ermitteln.

Linkhinweis:

• Der Volltext der Entscheidung ist auf der Homepage des BFH veröffentlicht.
• Um direkt zum Volltext zu gelangen, klicken Sie bitte hier.