Schwimmbecken statt Bio-Teich? Fristlose Kündigung rechtmäßig

Der Sachverhalt:

Das Land Hessen überließ dem Beklagten im Jahre 2002 zwei Grundstücke im Komponistenviertel in Wiesbaden, die nunmehr der klagenden Stadt Wiesbaden gehören. Der Beklagte durfte die Grundstücke als Gartengelände nutzen und verpflichtete sich zu ihrer Pflege. Ein gesondertes Entgelt war nicht zu entrichten. Der maßgebliche Bebauungsplan sieht vor, dass die Flächen als Parkanlagen anzulegen sind. Bauliche Anlagen dürfen nicht errichtet werden.

Im Jahr 2013 informierte der Beklagte die Stadt, dass er die Anlage eines "Biotops mit kleiner Teichanlage" plane und fügte Planungsunterlagen für einen "Teich" bei. Ob die Stadt diese Umgestaltungsmaßnahme genehmigt hat, ist zwischen den Parteien streitig. Nachfolgend erstellte der Beklagte - nach einem entsprechenden Erdaushub - u.a. ein betoniertes Becken, errichtete massive Betonstützwände und verlegte Versorgungs- und Entsorgungsleitungen.

Die Stadt Wiesbaden forderte daraufhin den Beklagten erfolglos zum Rückbau dieser Maßnahmen mangels Genehmigung auf. Schließlich kündigte sie den Nutzungsvertrag fristlos. Das Bauaufsichtsamt erließ darüber hinaus eine baupolizeiliche Verfügung und untersagte dem Beklagten die Errichtung eines "geplanten Schwimmbeckens". Angrenzende Nachbarn kündigten darüber hinaus Schadensersatzansprüche an. Die Stadt Wiesbaden verlangt vom Beklagten nunmehr die Räumung der Grundstücke und den vollständigen Rückbau.

Das LG gab der Klage statt. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Revision zum BGH wurde nicht zugelassen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Die Gründe:

Die Klägerin hat das Mietverhältnis wirksam fristlos gekündigt.

Die massiven Betonarbeiten im Zusammenhang mit dem vom Beklagten als Gartenteich, Schwimmteich, Biotop mit Teich apostrophierten Wasserbehältnis, welches die Klägerin ihrerseits als Schwimmbecken ansieht, haben das Grundstück erheblich verändert. Die Umgestaltung stellt sich nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, sondern greift in die Substanz ein. Eine derartige Veränderung hat die Klägerin nicht genehmigt.

Es ist zwar davon auszugehen, dass die Anlage eines Biotops mit kleinem Teich die Zustimmung gefunden hat. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht jedoch fest, dass sich dieses Einverständnis nicht auf die tatsächlich vom Beklagten vorgesehene Ausführung durch Betonierung der Teichsohle mit einer aufgestellten Verschalung bezogen hat. Gegen ein derartiges Verständnis sprechen bereits die vom Beklagten selbst bei der Stadt eingereichten Unterlagen für ein Biotop mit Teich. Die baurechtliche Ausführungsplanung zeigt demgegenüber ein recht massives rechteckiges Becken, was stark an die von der Klägerin gewählte Bezeichnung "Schwimmbecken" erinnert.

Ob die Anlage eines Teiches aufgrund der örtlichen Lage tatsächlich nur mit einer entsprechenden Betonbewährung errichtet werden konnte, kann dabei offenbleiben. Jedenfalls bezog sich das Einverständnis der Klägerin erkennbar nicht auf eine derartige Maßnahme. Ohne Erfolg wendet der Beklagte auch ein, dass er letztlich ein heruntergekommenes und zugemülltes, teilweise kontaminiertes Grundstück dem ästhetischen und landschaftsgärtnerischen Niveau anderer Grün- und Parkanlagen der Stadt Wiesbaden angepasst habe. Er hat jedenfalls bei der Umsetzung seiner durchaus ehrenwerten Pläne und Absichten die Rechte Dritter durch Verletzung von Abstandsnormen ignoriert und formell baurechtswidrig gehandelt. Die Klägerin kann deshalb die Herbeiführung eines vertragsgemäßen und bauplanungsgemäßen Zustands verlangen, unabhängig davon, ob sie selbst das Grundstück hinreichend pflegen wird.