Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung trotz geringfügiger Selbstnutzung

Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Eigentümer einer 1997 erworbenen Ferienwohnung, die sie über eine Vermittlungsgesellschaft in den Streitjahren 1997 bis 2006 - abgesehen von einer jährlichen dreiwöchigen, im Vermittlungsvertrag vorbehaltenen Selbstnutzung - fremdvermieteten. Das Finanzamt erkannte zunächst in den Jahren 1997 bis 2005 die erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorläufig nach § 165 AO an.

Nachdem in diesem Zeitraum nur Verluste in erheblicher Höhe erklärt wurden, überprüfte das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Diese Überprüfung, die grundsätzlich bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte entbehrlich ist, hielt es dabei - basierend auf der Rechtsprechung des BFH - auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung für geboten. Weil die Prognoseermittlung einen Totalverlust ergab, erkannte das Finanzamt in allen Streitjahren die Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend nicht mehr an.

Das FG gab der hiergegen gerichteten Klage statt. Die Revision zum BFH wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache und Abweichung von der BFH-Rechtsprechung zugelassen. Ein Aktenzeichen des BFH liegt derzeit noch nicht vor.

Die Gründe:
Die in den Streitjahren von den Klägern erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung sind - soweit die geltend gemachten Aufwendungen nicht auf die Zeit der vorbehaltenen Selbstnutzung entfallen - als Verluste aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) steuermindernd zu berücksichtigen. Das Finanzamt hat zu Unrecht eine Überschussprognose von den Klägern für ihre Ferienwohnungsvermietung angefordert und die Verluste aus diesem Objekt dementsprechend zu Unrecht unberücksichtigt gelassen.

Entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BFH besteht nach Auffassung des FG jedenfalls dann kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht eines Wohnungsvermieters zu zweifeln, der seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vorbehält oder die Selbstnutzung auf übliche Leerstandszeiten beschränkt, wenn - wie im Streitfall - die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage erreichen oder sogar übertreffen. Nur auf diese Weise kann eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden.

Der temporären Überlagerung der unterstellten Überschusserzielungsabsicht durch die vorbehaltene, steuerlich unbeachtliche Selbstnutzung war insoweit Rechnung zu tragen, als die Gesamtaufwendungen der Kläger zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Streitjahres gekürzt wurden.

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