Umsatzsteuerrechtliche Behandlung der Veräußerung einer voll vermieteten Immobilie bei nur teilweiser Fortführung der Vermietung

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte in den Jahren 1999 bis 2001 ein Geschäftshaus errichtet. Seit Dezember 2000 vermietete sie dessen Erdgeschoss (350 qm Fläche) an ihren Ehemann. Die Mietzeit war bis 30.11.2010 befristet. Die Räume im Obergeschoss (ca. 350 qm Fläche) sowie Werkstatt und Lagerraum im Erdgeschoss (zusammen 76,3 qm Fläche) waren zunächst an B. vermietet. Später wurde das Obergeschoss an die Firmen C. und D. vermietet. Die Klägerin verzichtete für sämtliche Vermietungsumsätze auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG und nahm aus den Eingangsleistungen den vollen Vorsteuerabzug vor.

Im Mai 2007 veräußerte die Klägerin das Geschäftshaus an die E-GmbH. Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9a UStG erfolgte nicht. Die Erwerberin führte die Mietverhältnisse mit C. und D. unverändert fort, während sie das Erdgeschoss in der Folgezeit für eigene unternehmerische Zwecke nutzte. Die Klägerin nahm in ihrer Umsatzsteuererklärung für das Streitjahr 2007 keine Berichtigung des Vorsteuerabzugs gem. § 15a UStG vor.

Das Finanzamt war nach einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung der Ansicht, die Klägerin sei offenbar von einer Geschäftsveräußerung gem. § 1 Abs. 1a UStG ausgegangen; deshalb sei eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs unterblieben (§ 15a Abs. 10 UStG). Eine Geschäftsveräußerung liege jedoch weder ganz noch teilweise vor. Die Vorsteuer sei daher gem. § 15a Abs. 4 und 6 UStG zu berichtigen.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.

Gründe:
Das FG hatte zu Unrecht angenommen, dass hinsichtlich des an C. und D. verpachteten Gebäudeteils keine Geschäftsveräußerung vorliegt. Allerdings sind noch weitere Feststellungen zur Höhe der vorzunehmenden Vorsteuerberichtigung zu treffen.

Hinsichtlich der an C. und D. verpachteten Räume lag keine Änderung der Verhältnisse vor. Die Lieferung des Gebäudes von der Klägerin an die Erwerberin war insoweit nicht nach § 4 Nr. 9a UStG steuerfrei, sondern als Geschäftsveräußerung gem. § 1 Abs. 1a UStG nicht steuerbar. Überträgt ein Veräußerer ein verpachtetes Geschäftshaus und setzt der Erwerber die Verpachtung nur hinsichtlich eines Teils des Gebäudes fort, liegt hinsichtlich dieses Grundstücksteils eine Geschäftsveräußerung i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG vor. Dies gilt unabhängig davon, ob der verpachtete Gebäudeteil "zivilrechtlich selbständig" ist oder nicht.

Der Begriff des Teilvermögens bezieht sich auf eine Kombination von Bestandteilen eines Unternehmens, die zur Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit ausreicht, auch wenn diese Tätigkeit nur Teil eines größeren Unternehmens ist, von dem sie abgespalten wurde. Die organisatorischen Verhältnisse beim Veräußerer sind unmaßgeblich. Es kommt nicht darauf an, ob bereits beim Veräußerer eine eigenständige betriebliche Organisation vorlag, sondern darauf, ob ein Teilvermögen übertragen wird, das vom Erwerber selbständig hätte übernommen werden können und für das im Fall der entgeltlichen Übertragung der Erwerber eine Gegenleistung gezahlt hätte.

Nur diese Auslegung steht im Einklang mit der BFH-Rechtsprechung, wonach bei Begründung von Miteigentum an einem teilweise vermieteten Grundstück die unternehmerische Vermietungstätigkeit auf die Bruchteilsgemeinschaft übergeht, aber die Geschäftsveräußerung sich dem Umfang nach auf den vermieteten Grundstücksteil beschränkt. Auch dies setzt voraus, dass (nur) der vermietete Grundstücksteil das Teilvermögen ist, das Gegenstand der (vom BFH für diesen Fall bejahten) Geschäftsveräußerung an die neu entstehende Bruchteilsgemeinschaft ist. Auch die weitere Begründung des FG, eine Geschäftsveräußerung in Bezug auf die an C. und D. verpachteten Räume scheide auch deshalb aus, weil die Erwerberin nicht die gesamte Verpachtungstätigkeit der Klägerin fortgeführt habe, hielt der revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

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