Unterliegen Ferienhäuser eines gemeinnützigen Vereins der Grundsteuer?

Der Sachverhalt:

Der Kläger ist ein 1953 gegründeter gemeinnütziger Verein. Ihm gehören Feriendörfer in verschiedenen Bundesländern. Die Häuser sind im Juni 1960 bezugsfertig geworden. Sie sind in Massivbauweise errichtet und verfügen über Ölofenheizung und zentrale Warmwasserversorgung. Die bebaute Fläche der einzelnen Ferienhäuser variiert zwischen 89 qm und 102 qm. Sie wurden zunächst nicht bewertet, weil die Finanzverwaltung davon ausgegangen war, dass keine Grundsteuerpflicht besteht. Ausgenommen davon war die sog. Verwalterwohnung, für die ein Einheitswert festgestellt wurde, zuletzt auf den 1.1.1964, fortgeführt auf den 1.1.1974.

Nach Überprüfung der Rechtslage vertrat die Finanzverwaltung die Auffassung, dass nach dem Grundsteuergesetz vom 7.8.1973 die damalige Befreiung nicht mehr zu gewähren sei. Bei den Ferienhäusern handele es sich um Wohnungen, die nach § 5 Abs. 2 GrStG grundsteuerpflichtig seien, auch wenn sie zu gemeinnützigen Zwecken genutzt würden. Seit Januar 2016 hat die Stadt die Ferienhäuser zur Unterbringung von Flüchtlingen für einen Zeitraum von fünf Jahren angemietet.

Das Finanzamt führte eine Nachfeststellung durch, weil der Grund für die Befreiung von der Grundsteuer weggefallen sei. Es erfolgte eine Art- und Wertfortschreibung. Das Grundstück wurde als Geschäftsgrundstück bewertet, der Einheitswert im Sachwertverfahren festgestellt. Hiergegen wandte sich der Kläger. Er war der Ansicht, bei den Ferienhäusern handele es sich nicht um Wohnungen, da die Ferienhäuser in der Nebensaison, also im Herbst und Frühling, nur stark eingeschränkt und im Winter gar nicht nutzbar seien. Es fehle in allen Häusern an eigenen Telefon-, Internet- und Fernsehanschlüssen. Die Ferienhäuser seien nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet, und vor allem nicht dazu bestimmt. Die Häuser würden auch nur temporär zweckentsprechend überlassen. Durch diese entsprechende Überlassung verwirkliche der Kläger seinen gemeinnützigen Zweck.

Das FG wies die Klage ab. Allerdings wurde zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zugelassen.

Die Gründe:

Bei den Ferienhäusern des Klägers handelt es sich um Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn.

Die Ferienhäuser des Klägers erfüllen die Voraussetzungen, die nach der BFH-Rechtsprechung für die Annahme einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne erforderlich sind. Bei den Ferienhäusern handelt es sich um abgeschlossene Wohneinheiten. Jede Wohnung hat einen eigenen Eingang. Die erforderliche Mindestgröße von 25qm wird nicht unterschritten. Küche, Bad oder Dusche und Toilette sind vorhanden. Ein selbständiger Haushalt kann damit in den Ferienhäusern geführt werden. Die Wohnungen sind auch beheizbar und an die Warmwasserversorgung angeschlossen.

Die Wohnungen sind somit ganzjährig nutzbar, da sie beheizbar sind. Tatsächlich werden sie derzeit auch ganzjährig zur Unterbringung von Flüchtlingen genutzt, auch wenn es nach Auffassung des Senats für die Qualifikation als Wohnung nicht auf die derzeitige tatsächliche Nutzung ankommt. Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es nicht darauf an, ob die Ferienhäuser über eine eigene Klingel, einen Briefkasten, einen Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss verfügen. Ob eine Wohnung eine Klingel, einen Briefkasten, einen Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss hat, richtet sich nach den individuellen und damit subjektiven Wünschen und Bedürfnissen des Bewohners; über die Frage, ob es sich um eine Wohnung handelt, sagen sie nichts aus.

Weiter kommt es auch nicht darauf an, ob die Wohnung den derzeitigen sog. Wohnstandards entspricht und nach seiner Auffassung in dem derzeitigen Zustand tatsächlich nicht vermietbar ist. Auch hier handelt es sich um subjektive Merkmale, die nicht geeignet sind, den Begriff der Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne zu definieren. Lediglich wenn nach dem Baurecht der Aufenthalt von Menschen in den Ferienhäusern untersagt würde, käme man zu einem anderen Ergebnis. Das ist im Streitfall aber nicht der Fall, die Wohnungen werden derzeit für einen Zeitraum von vorerst fünf Jahren von der Stadt Flüchtlingen zur Nutzung überlassen. Soweit der Kläger meinte, hinsichtlich des Begriffs der Wohnung sei von der Einheitlichkeit des Rechts auszugehen, folgt dem der Senat nicht.

Da der Kläger Eigentümer von Ferienhaussiedelungen in mehreren Bundesländern ist und hier ebenfalls die Frage streitig ist, ob es sich um Wohnungen i.S.d. BewG handelt, wurde zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zugelassen.

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