Verlustabzug bei Ferienhäusern erleichtert

Der Sachverhalt:
Die in den Streitjahren 2004 und 2005 zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Kläger hatten im Jahr 1999 ein unbebautes Grundstück erworben, auf dem sie ein Ferienhaus errichten ließen. Außerdem schloss das Ehepaar einen Gästevermittlungsvertrag über zehn Jahre ab. Dieser sah die Selbstnutzung durch die Kläger für maximal vier Wochen im Jahr vor. Die Selbstnutzungsmöglichkeit wurde im Jahr 2000 ausgeschlossen und aus dem ursprünglichen Vertrag aus 1999 gestrichen. Im Übrigen lagen die tatsächlichen Vermietungstage im Rahmen des Ortsüblichen.

Das Finanzamt versagte den Klägern den Verlustabzug, da innerhalb des 30-jährigen Prognosezeitraums mit keinem Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten zu rechnen sei. Das FG gab der hiergegen gerichteten Klage statt. Allerdings wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache die Revision zum BFH zugelassen.

Die Gründe:
Eine Überprüfung der von den Klägern vorgetragenen Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose war nicht angezeigt, da die Kläger die Selbstnutzung der Ferienwohnung in einer Ergänzungsvereinbarung ausgeschlossen hatten.

Nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Diese Grundsätze gelten auch für Ferienwohnungen, wenn diese vom Steuerpflichtigen (in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten) ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden, unter der zusätzlichen Voraussetzung, dass die Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - abgesehen von Vermietungshindernissen - nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreiten.

Der BFH-Rechtsprechung folgend ist ein uneingeschränkter Verlustabzug auch ohne Überschussprognose möglich, wenn eine Eigennutzung ausgeschlossen und die tatsächlichen Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten ist. Denn für diesen Fall ist typisierend von einer Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Diese gilt auch dann, wenn eine ursprünglich vereinbarte Eigennutzung nachträglich aufgehoben wird.

Etwas anderes ergab sich auch nicht daraus, dass die Laufzeit der Zusatzvereinbarung "wie der Gästevermittlungsvertrag" - mit Verlängerungsoption für den Verwalter - am 30.6.2009 enden sollte, während der Gästevermittlungsvertrag als Vertragsende den 31.3.2010 vorsah. Diese Divergenz zeigte lediglich, dass Gästevermittlungsvertrag und "Zusatzvereinbarung" hinsichtlich der Laufzeit nicht vollständig aufeinander abgestimmt waren, führte aber nicht zwingend zu Unwirksamkeit der einen oder der anderen Vereinbarung.

Die Revision war zuzulassen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage, ob ein nachträglicher Ausschluss einer ursprünglich vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit die Überprüfung der Einnahmeerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose genauso ausschließt, wie das in Fällen einer von Anfang an ausgeschlossenen Selbstnutzung der Fall ist.

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