Vermietung und Verpachtung: Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Objekten mit mehr als 250 qm Wohnfläche
Kurzbesprechung
BFH v. 20.6.2023 - IX R 17/21
EStG § 21 Abs 1 S 1 Nr. 1, § 21 Abs 2
GG Art 3 Abs 1
Streitig war, inwieweit eine Totalüberschussprognose bei der Vermietung von Immobilien mit jeweils mehr als 250 qm zum Nachweis einer Einkünfteerzielungsabsicht angezeigt ist.
Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden den Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 €. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften.
Das FA und nachfolgend auch das FG versagten die steuerliche Anerkennung der geltend gemachten Verluste nach vorheriger Prüfung und Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht. Auch die von den Steuerpflichtigen eingelegte Revision blieb erfolglos.
Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm vermietet, muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sog. Liebhaberei mit der Folge, dass die aus dieser Tätigkeit stammenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar ist.
Der BFH bestätigt damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (z.B. Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.
Verlag Dr. Otto Schmidt
EStG § 21 Abs 1 S 1 Nr. 1, § 21 Abs 2
GG Art 3 Abs 1
Streitig war, inwieweit eine Totalüberschussprognose bei der Vermietung von Immobilien mit jeweils mehr als 250 qm zum Nachweis einer Einkünfteerzielungsabsicht angezeigt ist.
Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden den Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 €. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften.
Das FA und nachfolgend auch das FG versagten die steuerliche Anerkennung der geltend gemachten Verluste nach vorheriger Prüfung und Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht. Auch die von den Steuerpflichtigen eingelegte Revision blieb erfolglos.
Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm vermietet, muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sog. Liebhaberei mit der Folge, dass die aus dieser Tätigkeit stammenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar ist.
Der BFH bestätigt damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (z.B. Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.