Verpflichtung zum Abbruch von Gebäuden auf gemieteter Fläche nach Nutzungszeit bewirkt Abschlag beim Gebäudeeinheitswert

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte von der Hamburg Port Authority (HPA) ein Hafengrundstück im Hamburger Hafen gemietet, auf dem sich ihre Betriebsgebäude zur industriellen Produktion von Lebensmitteln befinden. Bis 2014 nahm das beklagte Finanzamt einen Abschlag bei der Berechnung des für die Grundsteuer maßgeblichen Gebäudeeinheitswerts vor, da die Klägerin mit ihrem Vermieter eine sog. Abbruchverpflichtung für die Gebäude nach Ende des Mietvertrags vereinbart hatte.

Mitte 2014 bewertete das Finanzamt die Situation neu und kam zu dem Ergebnis, dass die im Vertrag enthaltene Abbruchverpflichtung durch die mittlerweile erfolgte Vertragsverlängerung zwischen der Klägerin und der HPA nicht mehr unabdingbar sei, da der Vertrag die Möglichkeit einer Verständigung über den Gebäudeverbleib anstelle eines Abbruchs beinhaltete und somit kein Abschlag mehr vorzunehmen sei. Es erließ daher einen geänderten Bescheid.

Das FG gab der Klage statt. Allerdings wurde die Revision zugelassen. Das Verfahren ist beim BFH unter Az.: BFH II R 26/17 anhängig.

Die Gründe:
Die Klage ist begründet. Der ohne Abbruchsabschlag ergangene Einheitswert-Änderungsbescheid wird gem. § 100 Abs. 1 FGO aufgehoben und der vorangegangene Einheitswertbescheid mit den Abbruchabschlägen tritt wieder in Kraft.

Bei der Einheitsbewertung der Gebäude der Klägerin sind die Abbruchabschläge gem. § 94 Abs. 3 S. 3 BewG zu berücksichtigen. Die für den Abbruchabschlag gem. § 94 Abs. 3 S. 3 HS1 BewG vorausgesetzte Abbruchverpflichtung der Klägerin ist gegeben; sowohl bei Vertragsablauf als auch in den vertraglich geregelten Sonderfällen einer Vertragsbeendigung.

Eine Verpflichtung zum Abbruch liegt vor, wenn der Mieter das Grundstück nach Ablauf der Mietzeit zu räumen hat. Im vorliegenden Fall ist dies vertraglich geregelt. Zudem hat die Klägerin durch den Vertrag keine ihr obliegende Möglichkeit den Abbruch abzubedingen oder durch eigene Disposition faktisch zu vermeiden.
Durch das Einräumen der Möglichkeit einer Verständigung über den Gebäudeverbleib in bestimmten Konstellationen, sind zwar theoretisch Situationen möglich, in denen die Klägerin die Gebäude nicht abbrechen muss. Dies  ist jedoch nicht vorhersehbar wie § 94 Abs. 3 S.3 HS2 BewG für einen Ausschluss des Abschlags verlangt, sondern eher ungewiss.

Hintergrund:
Grundsteuer muss auch der Eigentümer eines Gebäudes zahlen, der das Grundstück auf dem das Gebäude steht gemietet oder gepachtet hat. Besteht eine Abbruchverpflichtung des Mieters nach Ablauf der Nutzungszeit, so ist ein Abschlag bei dem für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert zu unternehmen. In Hamburg kam das zuständige Finanzamt zu der Einschätzung, dass Mietverträge ca. 200 Hafenbetriebe mit der HPA keine echten Abbruchverpflichtungen beinhalten würden. Dies führte zu öffentlicher Kritik. Mehrsteuern aufgrund der abgeänderten Bescheide i.H.v. etwa 10 Millionen € setzten der Hafenwirtschaft zu. Weitere Entscheidungen des FG Hamburg dazu (21/4527 und 21/4529 vom 27.5.2016)

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